狐说商道｜“另类”房企迪马股份：23年来首亏20亿，制造业两年营收打水漂（狐说商道）

【编者按】 新时代的竞争法则也正发生着质的改变，这种变化不仅猛烈冲击着企业和竞争格局，更深刻改变着我们对商业世界的传统理解。没有一家企业能够长盛不衰，商业逻辑正不断更新和迭代。

搜狐财经《狐说商道》栏目，聚焦商业人物、企业案例，洞悉商业智慧、品味商战故事。此为第三十期稿件，聚焦渝派房企迪马股份(600565.SH)。

黑铁时代，房企的生存发展正迎来新挑战。渝派房企龙湖、金科、协信、华宇、东原“五朵金花”，如今的境遇也各有不同。

东原地产或是“五朵金花”中特殊的存在，同样位列百强房企阵营，却知名度相对较弱，入行时间也较晚。

作为东原地产母公司的迪马股份(600565.SH)也非地产起家，而是制造业出身，算是上市房企中的“另类”。

地产江湖里的玩家，无非就这两类：有人搞开发业务久了，开始玩起副业——养猪、文旅、造车、游戏、半导体…………名曰“打造第二增长曲线”。

有人则看准了地产造富的神话，跨界布局，却也把造房子这一副业搞成了主业。

迪马股份就是后者。2021年业绩“变脸”、突然巨亏20亿元，让外界意识到以“左手造车、右手造房”的迪马股份，在行业下行和调整期，正面临严峻的盈利挑战。

迪马股份的优势或在于，对比其余中资房企来说，擅长跨界的它自带“多元化基因”。只是，当主业承压，这些多元化又能为其发展带来多大助力？

摆在迪马股份眼前的是今年一季度仍在亏损的业绩。提升盈利能力，迪马股份要直面的难题仍有许多。

业绩“变脸”：由盈转亏超20亿元

年报业绩的“变脸”，及一季报的续亏，让迪马股份收到了交易所的问询函。

今年1-3月，迪马股份归母净利由盈转亏4751万元，系2003年一季度以来的首次季度亏损。

而同一日发布的2021年年报，迪马股份已让公司股东承受了不小的惊吓。

2021年，迪马股份归母净利亏损20.54亿元，同比大降213.91%；总营收则下降3.8%至204.6亿元。

这样的业绩被公司股东形容为“惊天大雷”。在此之前，迪马股份的业绩预报，还预计其能盈利。

在今年1月底，上市房企普遍预测2021年亏损之际，迪马股份披露的数据是：预计公司归母净利润为9015万元。

9015万元的预计值虽然同比2020年也下降了95%，但好歹还是盈利状态。

可3个月后，迪马股份却业绩“变脸”，直接由盈转亏。

这是迪马股份自1999年有财务数据披露以来首次出现归母净利亏损，2009年以来的首次“营收、净利双降”。

同期，迪马股份的整体毛利率仅为15.74%，同比下降4.3个百分点，系公司成立25年以来的最低值。

对于迪马股份来说，这算得上是公司发展史上极为沉重的一次业绩滑铁卢。

（迪马股份2021年主营业务概况，图片来源：迪马股份2021年年报）

这背后，是迪马股份第一大收入来源即地产开发业绩大幅下滑的结果。

2021年，该板块实现营收185.28亿元，同比减少5.05%，系三大主业中唯一负增长的板块。

同期，该板块的毛利率为15.58%，同比减少4.49个百分点。

同样与地产一样处于调整期的建筑业务，在2021年虽然实现了10.33%的营收增幅，但毛利率降了7.77个百分点，由此拉低了迪马股份的整体毛利率水平。

对此，迪马股份在年报中总结出两方面的原因：受外部市场环境影响，公司进行资产计提减值；房地产项目毛利率的下滑，进一步压缩了公司的利润空间。

在迪马股份看来，这也暴雷出公司在内部经营中的一些短板：公司业务主要布局二线城市核心区域，布局区域较多，各城市公司管控能力也存在一定差异和短板，项目效益表现也呈现不同。

“前几年，房地产行业持续高速增长，公司对行业前景及市场判断过于乐观，部分区域追求快速规模扩张，较高的评估了项目投资收益。”迪马股份反思道，如今，这些项目陆续在进入销售阶段，受疫情影响并叠加去化困难，结转利润下降。

而限售、限价、自持比例等调控要求，则导致项目售价下降，由此令开发业务出现资产减值，同时也压缩了业务的毛利率。

经营困境：开发业务毛利率已“三连降”

5月20日披露的对上交所问询函的回复公告，把迪马股份当前所面临的经营困境、房地产行业面临的巨变几乎一一呈现。

按照迪马股份的说法，在1月底公司发布2021年业绩预减公告后，市场形势和疫情态势出现了进一步的变化。

这些变化包括但不限于受规模性疫情与散发疫情交织，防控政策有所缩紧，公司开工建设、开发进度及销售受阻；经济下行及消费降级，消费者购房意愿进一步低落，特别是对民营房企的顾虑，令公司消费需求端严重受阻。

同时，受疫情影响，行业周期旺季中的春节返乡销售不及预期，公司在一季度的销售额为40.45 亿元，同比下降比例超过 50%。

在此变化下，迪马股份只能在3月底开始重新对旗下资产进行减值测试。最终在4月24日确定了减值事项，并发布了2021年业绩预告的更正公告。

但一个值得注意的细节是，在2021年年报中，迪马股份并未详细列出公司所计提的地产项目情况。或因此，引发了外界对其资产计提合理性的质疑。

在回复公告中，迪马股份详细列出，2021年公司计提资产减值损失19.32亿元；其中计提损失1亿元以上的主要项目共计5个，共计计提11.89 亿元，占比达61.54%。

梳理可发现，这5个项目的共同点在于：在业绩预告阶段，均不存在减值迹象；今年一季度以来，项目售价却开始出现断崖式的下滑，最终在重新测试环节时，被确定为需计提减值。

如其中计提最高为4.3亿元的广州一项目，最后一批次预计于2025年6月竣工。项目周边高层在2021年年底时的售价为1.56万/平方米-1.83万/平方米；到了今年一季度，已持续下滑至1.35万/平方米-1.74万/平方米，降幅达2.29%-13.46%。

计提1.03亿元的西南一项目，剩余未售部分仅为尾盘商业及车位。今年一季度成交较少，售价也下滑到6万/平方米-8.5万平方米，同比下滑20%-24.8%。

（迪马股份2021年计提减值的前4大地产项目概况，图片来源：《关于2021年年度报告的信息披露监管问询函的回复公告）

谈及毛利率的下降，迪马股份也坦承，一方面是行业发展大势，另一方面也确与公司在2016年-2018年时所拿的高价地进入结算期、压缩利润空间有关。

加之2020年开始随着疫情爆发与后期反复，迪马股份为去库存提高去化，也推出了相关的促销政策，对利润形成挤压。

若从费用端来看，2021年迪马股份发生销售费用12.34亿元，同比增长28.34%。而同期，公司总营收同比下降了3.8%。

回复公告中披露，12.34亿元的销售费用，仅项目销售相关的推广宣传、策划代理费及销售渠道等费用就占了7.13亿元，同比增长了37.1%。

这几乎也是当前多数房企普遍面临的一大难题，市场需求疲软下滑，为实现项目销售，就不得不增加自身与渠道的绑定，进而导致该类费用也随之增加。

形成鲜明对比的是，迪马股份2021年前十大结转项目的整体毛利率13.18%，较2020年的17.92%，下降了4.74个百分点。

甚至部分项目在2021年出现了毛利率为负的情况，以东原地产位于昆明空港经济技术开发区的一项目为例，该项目在2019年10月取得土地证，2019年12月取得预售许可证进行销售。前期销售业态主要以基础装修住宅为主，2021年的毛利率仅为-8.25%。

（迪马股份三大主业2016年-2021年毛利率表现，数据来源：企业年报）

若拉长时间线来看，迪马股份的开发业务毛利率在2018年达到29.03%的阶段高点后，便已逐年走低。

与地产一样也处于行业调整期的建筑业，毛利率表现也不乐观。2020年回升至13.37%的水平后，2021年又迅速回落至7.41%。

制造业发家，跨界地产18年

与龙湖、金科等一众渝派老牌房企不同，迪马股份为制造业出身，在2004年才成立东原地产开始涉足地产开发。

作为重庆市第一家民营上市企业，迪马股份还是中国特种车行业的第一家上市公司。

迪马股份的制造业主要依托迪马工业这一主要平台，布局专用车这一领域。目前，共有防弹车、集成车、机场特种车等五大产品线，涵盖150余种产品。

制造业一直也都是迪马股份的第二大收入来源，最新的2021年实现营收11.34亿元，同比增长16.25%。

近6年时间里，迪马股份制造业板块实现营收复合年增长率为4.28%，对公司总营收的贡献比为4.59%-6.35%。

制造业的毛利率水平也相对稳定，保持在21.63%-26.71%，优于地产开发和建筑业。

而迪马股份2021年归母净利直接亏损20.54亿元，相当于直接亏掉了公司制造业两年的营收。

此外，搜狐财经注意到自2014年年报开始，迪马股份开始披露旗下主要子公司、参股公司的资产、营收、利润情况。

最新的2021年，迪马工业实现营收12.51亿元；但同期净利润仅为1049.4万元，2014年-2021年近8年时间的累计净利润为1.55亿元。

（迪马工业旗下集成车产品，图片来源：迪马工业官方网站）

与众多房企一样，迪马股份也布局了物业管理业务。今年4月，迪马股份还成功分拆了旗下物业产业板块东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（02352.HK）于港股上市。

东原仁知服务作为重庆市第二家上市物业企业，也是今年登陆港股的第三只物业股。2019年-2021年，总营收由5.59亿元增至11.93亿元，归母净利润0.25亿元增至1.29亿元，复合年增长率分别为28.75%、72.8%。

截至2021年末，东原仁知服务的在管面积为2819.5万方，合约管理面积为4288.37万平方米；其中，来自独立第三方的在管面积占比已达50%，外拓能力明显。

从专用车到房地产，再到物业成功上市，迪马股份再斩获一个上市平台，也由此成为渝系房企中继金科股份之后，又一家拥有“A+H”股双上市平台的房企。

地产、制造、建筑为迪马股份的三大主业，除此之外，迪马股份还通过东原致新布局商业开发与运营业务。

另有产业发展板块，则是基于地产、制造业延伸所打造的独立创新业务平台，主要聚焦医疗康养、产业社区、集成应用三大领域。

不过，截至最新的财报，这些多元化业务还未能体现在业绩贡献上。

可查询到的数据是，截至2021年末，迪马股份旗下的医疗康养业已涵盖8家养老机构、1家社区综合医院、36家社区养老服务站，养老床位数约1400张，致力于提供全领域的养老解决方案。

业绩探底：一季度归母净利再亏4751万

虽然迪马股份目前仍是境内外债券市场“零违约、无展期”的少数民营房企之一，但公司的流动性安全还是遭到了上交所的质疑。

截至2021年末时，迪马股份账面上的短期借款及一年内到期的非流动负债累计64.95亿元(下称“短期负债”)；同期，非受限货币资金企却为44.97亿元。

对此，迪马股份在对上交所的回函公告中称，公司的短期负债主要为一年以内到期的地产项目贷款，占前述短期负债的86.73%。

迪马股份表示，相关项目的货值，能够充分覆盖各自对应的短期负债。同时，随着各项目持续取得的销售回笼资金增加，也将保障还款来源。公司经营状况较好，流动资产可较好覆盖流动负债，流动性风险可控。

迪马股份披露近65亿元的短期负债将于今年上、下半年分别到期15.47亿元和40.83亿元；而预计同期，项目将分别实现销售回款约42.77亿元和67.08亿元。

迪马股份还称，今年1-4月公司累计新增银行及其他金融机构融资13.4亿元，持续的融资流入进一步降低了公司的流动性风险。

不过，从最新的今年一季报来看，迪马股份账面上的资金流动性紧张情况仍然存在。

截至今年3月末，迪马股份的货币资金为43.89亿元（未披露受限制情况）；同期，短期负债为78.6亿元，即资金缺口为34.71亿元。

结合东方财富choice数据、wind数据、企业预警通等多平台数据来看，截至最新，迪马股份并无存续的境外债券。

同时，迪马股份存续的境内债券4只，其中，将于1-3年内到期的部分为4.5亿元。

5月20日召开的今年一季度业绩会上，迪马股份曾表示，从长期来看，随着政策缓和回暖及疫情的逐步稳定，房地产也将持续稳定经营，健康发展。“公司将保证交付和品质，在不确定的时代践行长期主义，努力恢复开发业务的盈利。”

只是，盈利能力的恢复并非易事。

今年1-3月，迪马股份归母净利仍亏4751万元；而同期，公司总营收22.37亿元，同比下降42.03%；整体毛利率16.03%，也同比下降了7.89个百分点。

“小而美”的迪马股份也曾在4年前喊出“奔向千亿”的目标，但截至最新的2021年，公司最新销售额也仅为369.03亿元，与千亿目标相距甚远。

“稳定经营，控制风险”已是迪马股份最新的口号，尽快改善营收和利润双降的困难处境则是首要任务。

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