本轮房产周期不会引发金融危机（二）：房价的牢笼与沙堆效应（房产金融危机年份）

一.引子

近日，美国30年期固定利率抵押贷款的合同利率突破7%，创2001年以来的最高水平；

同时，最新的房价指数创2009年3月以来最大环比跌幅，美国20个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。

尽管这一轮的房产下跌很难造成像以前的那种金融危机（详见本文的上篇），但是这次房产真正的风险在金融市场以外……

二.房价下跌的“危害”

尽管高房价看起来是人人喊打的一个东西，但是真下跌，“人人”可能会很受伤。

首先，美国的房屋自有率并不低，尽管有波动，但常年稳定在63%以上（当然，这个比例比我国还是低太多了∶我国房屋自有率超过90%，其中城市房屋自有率87%，农村自有率96%)

图：美国房屋自有率历史变化图

同时，房产是美国人最最主要的资产。

图∶美国按收入划分，其资产构成情况

这就意味着，房产价格的高低对于美国人而言，具有非常重要的财富心理效应。

房价上升，人们会感觉自己更加富有，继而更加敢于花钱（美国对房屋净值的融资体系发达，也创造了房屋价格上涨“兑现”的实际客观条件）；反过来，房价下跌，人们会感觉自己穷了，就变得"能省就省"。

另外，如果房价趋势长期向下，或者大幅向下调整，实际上会起到财富大缩水，继而造成间接的通缩效应；再叠加财富心理效应，整个经济会呈现出长期萎靡不振的长期图景。当然，这“正好”符合当下时代大变局的基调。

三.破除道德风险

然而，房价大幅下跌，是破除房产道德风险的唯一途径。（本轮房产周期不会引发金融危机（一）：从美国房地产看全球房产概况）

这个道德风险，目前已经积累到了必须破除的程度了∶最明显的一点就是，房产的问题已经无法通过市场机制来解决，继而演变成了政治问题。

这里就有一个Catch22的矛盾（相互矛盾、左右两难：如果你能证明自己发疯，那就说明你没疯）在里面∶

首先房产问题本来是可以通过市场化机制进行化解，而不必积累成现在“大而不能倒”的道德风险问题，但是这就要求房产市场时不时地大幅调整，并引发大规模经济危机；

而二战以来的宏观调控哲学，就是通过央行和政府的市场干预，来避免这种经济的大起大落。

由于“十次危机九次房”的客观事实，就导致了“十次救市九次房”，于是道德风险就越积越大。

随着市场被干预扭曲得越来越严重，房产的价格跟收入的关系开始脱节∶

之前没上车买房的人，一辈子都买不起自己想要的房，除非选择回家“种地”——对于地广人稀的北美人而言，这就意味着去人烟稀少的地方，甚至是无人区的边缘，过类似"拓荒"式的生活。

这种扭曲，还造成了其他市场环节上的不协调∶本来房价参与的是劳动价值分配，该区域的劳动者创造的价值越高，该地区的房价就越高；但是现在即便是高价值劳动者，都无法在高价值区域立足，这就导致整个人才资源的供给和需求错配，经济因为高房价效率降低了。

这就又接着导致了公平性问题∶

1.高价值劳动者心里会产生不满——凭什么你早买几年房或者凭什么你爸妈帮你早买了，就得让我给打一辈子工，才能从你手上把房子买过来?你整天游山玩水，我整天苦逼搬砖!?

2.高房价还限制了年轻人的发展。年轻人在学习成长的黄金时期，最好的方式就是到处寻找机会，但是高房价高房租，让现在的年轻人寸步难行。

据2022年最新统计数据，美国超过58%的年轻人（18-29岁）都仍然在跟父母同住；相比之下，在1970年代，这一比例仅有10%。

而这种“寸步难行”，又会导致进一步的人才浪费，更多年轻人失去了增加见识和技能的机会，无法配置到市场需要自己的地方，这就又进一步导致了恶性循环。

—方面企业招不到合适的人，另一方面一堆人找不到合适的工作；被“困在家里”技能无法提升，工资收入更上不去，房子更买不起，就只能继续在家里哨老……

于是年轻人的怒气慢慢积累，对整个体制产生怀疑……

更重要的是，并不是所有年轻人都这么“倒霉”，前期有多套房的父母，可以顺利让孩子赢在起跑线上，继而进一步引发社会公平性的质疑……

总之，已经完全跟收入脱节、并且已经开始造成社会问题的房产市场，已经到了不得不破除道德风险的时候了。

四.破除道德风险的风险

房价虽小，兹事体大。

房价看起来就是个指标，但是牵动的东西太多太多，而且历史告诉我们，破除积弊已久的道德风险，本身风险就很大。

就像当年08年初期，“允许”雷曼倒闭一样，起初决策的依据就是通过让雷曼倒闭，从而破除积累已久的次贷道德风险，但是一旦真的让雷曼倒下了，突然发现后面出现了一堆此前根本预想不到的事情，结果就是通过创造一个更大道德风险的方式，来补上破除上个道德风险留下的窒窿。

房价也是一样，没有人知道房价如果持续下跌或一次性调整，破除这个道德风险，会出现怎样的后果。

这就像沙堆模型一样∶

当沙子积累到一定高度，坍塌会发生，这件事本身是可以预测的，但是坍塌的过程不可预测，坍塌后形成的新的有规律的横截面是个什么样子，同样不可预测。（关于沙堆模型，大家可以自行百度更多内容）

尽管没有人可以预测未来，但是现在有一点是确定无疑的∶沙子已经累积到了一定高度，随时会开始坍塌。