彼时，朱老板正值创业以来最春风得意之时，合生创展与恒大（http://03333.HK）、碧桂园（http://02007.HK）、雅居乐（http://03383.HK）、富力（http://02777.HK）并称地产“华南五虎”，连万科（000002.SZ）创始人王石都盛赞：“合生创展是地产界真正的航空母舰”

朱孟依身形瘦削，平日衣着普通，且沉默少语。其早期的经营风格沿袭了港系房企“慢周转”的打法，即低成本拿下优质地段的地块后不急于开发，也不急于继续拿地，将去化周期拉长至10年以上。

数据显示，自2009年以来，合生创展的土地储备量一直维持在3000万平方米，土储货值这些年来基本稳定排在行业前30名，但销售榜上却持续掉队。

财熵发现，合生创展地产业务收入结构存在畸形的一面——仅合生湖山国际、杭州湾、缦合北京这3个项目，就提供了57%的收入。其中，贡献了20%收入的杭州湾项目，最近却被曝出存在长期停工、监管账户资金紧张等诸多问题。

1、合生创展的创始人为朱孟依，通过旗下的新达置业持有合生创展53.26%的股权，其女儿朱桔榕则担任合生创展集团的法宝代表人、董事局主席，而朱孟依则退居幕后。

除朱孟依本人外，其长子朱一航还通过旗下远富投资持有合生创展集团18.14%的股权，因此父子二人合计持有合生创展集团71.40%的股权。

2、合生创展集团层面，朱孟依与朱一航父子为幕后实控人，走在台前的则是朱孟依之女朱桔榕，这位出生于1989年的人大金融专业毕业生，在2012年便开始入主合生创展集团。

3、朱拉伊（朱孟依胞哥），朱氏家族的另一位重要人物，其旗下拥有广东新南方集团，并通过新南方集团持有珠江人寿保险、新南方集团（广东横琴）投资、广东新南方青蒿药业、广东鹿湖投资、广东新南方海外投资控股以及广州紫生堂投资等约38家主体。

4、朱伟航（朱孟依次子），通过旗下的韩建投资、韩创投资、伟业投资等主体持有广东珠江投资控股集团、广东珠江投资股份、珠江商贸物流、珠江实业发展以及珠江人寿等市场主体，这些主体被统称为珠江集团。

https://zhuanlan.zhihu.com/p/435636502

合生创展与珠江投资的关系。

物业口碑极差

广东康景物业服务有限公司于1999年08月11日在广东省工商行政管理局登记成立。法定代表人郑友得，公司经营范围包括物业管理，酒店管理，房地产咨询及中介服务等。

康景物业由合生创展集团控股，成立于1999年8月1日，注册资本1.5万港元。目前，该公司由（英属处女岛）新益置业有限公司100%持股。

据公开资料，康景物业曾涉司法案件超1000起，历史被执行人24次，历史被执行总金额超200万元。裁判文书统计分析，所涉及案件中，物业服务合同纠纷最多。于2020年曾2次违反消防法遭行政处罚

https://m.news.leju.com/news-6793735278625603188.html

康景物业成立于1999年8月，注册资本于2020年2月从1500万港元增至1.5亿港元，法定代表人、董事长何超华。康景物业由合生创展集团控股，是合生活科技集团旗下物业管理品牌。目前其主要在管物业包括北京珠江帝景、广州合生湖山国际等近200个项目

https://m.news.leju.com/news-6905520210732957377.html

其曾涉及法律诉讼778起，司法案件1508起。裁判文书统计分析显示，其所涉及的民事案件中，物业服务合同纠纷案最多，为593起。

康景物业成立于1999年8月11日，注册资本为1.5亿港元，法人代表为何超华，经营范围包括：物业管理、酒店管理、会议及会展服务等。目前，其由新益置业有限公司100%持股。

https://www.lejucaijing.com/news-6789722548423933257.html

https://zhuanlan.zhihu.com/p/139515547

物业殴打业主脾肺破裂-打业主进ICU，封锁央视消息，至今无下文

广州媒体集体失声。

【暴力成性】

华南新城李刚血案或将再发，合生老板下令雇凶毆打紫云山庄业委会成员

https://bbs.focus.cn/gz/36176/a8b700cdfd198bf5-1.html

善用软文营销

各种打擦边球。在国家政府明令禁止宣传学区学位的情况下，珠投的铂世湾却明目张胆的在各种媒体渠道宣传”华师”。甚至连导航地址都要蹭一蹭旁边私立华附的热度。

https://kknews.cc/zh-my/house/j3vzvxy.html

视频号、宣传片拍的飞起。

停工烂尾

合生自己投资失败导致停工不交房。

合生创展收入主力盘杭州湾纠纷缠身、长期停工、监管账户资金紧张

https://finance.eastmoney.com/a/202205192385283953.html

房屋抵押状态卖房

按照法律规定，如果合同中没有标明约定的时间，那么可以按照国家相关的法律规定，期房从交房的使用之日那天算起，90天之间开发商一定要办理好房产证;如果是现房，从合同的订立之日起90日就需要办理好房产证了。

但珠江铂世湾的房产证却声称要2年之久才能办出来。

建筑质量差

珠江工程成立于1997年7月2日，是广东珠江投资股份有限公司（以下简称“珠江投资”）旗下子公司。

广东珠江工程总承包有限公司（以下简称“珠江工程”）

该项目建设单位为广州悦利房地产开发有限公司；施工单位为珠江工程。广州悦利房地产开发有限公司同为珠江投资子公司。

http://finance.ce.cn/stock/gsgdbd/201902/20/t20190220_31517334.shtml

2018年6月29日，天津市宝坻区御景家园二期项目发生一起触电事故，造成3名施工人员死亡、1人受伤，直接经济损失(不含事故罚款)约为355万元。

天津珠江京津房地产投资有限公司是该事故工程的建设单位，同为珠江投资子公司；珠江工程是该工程的总承包单位

珠江铂世湾项目建设单位为广州悦利房地产开发有限公司；施工单位为珠江工程。广州悦利房地产开发有限公司同为珠江投资子公司。

2019年11月21日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于近期工地扬尘污染防治工作检查情况的通报》称，番禺珠江500亩项目一期住宅G-3、G-4、商业S-4、S-5及地下室工地现场裸土未按扬尘防治“6个100%”要求进行覆盖。

2019年11月6日，北京市住房和城乡建设委员会发布《市住房城乡建设委集中通报10家安全质量违法违规企业》公告称，珠江工程施工项目丰台区分钟寺回迁安置房E地块工程施工现场存在诸多严重安全隐患，安全质量违法违规。

https://www.toutiao.com/article/6722222932300415501/?traffic_source=&in_ogs=&utm_source=&source=search_tab&utm_medium=wap_search&original_source=&in_tfs=&channel=&enter_keyword=%E7%8F%A0%E6%B1%9F%E9%93%82%E4%B8%96%E6%B9%BE%E7%88%86%E9%9B%B7%E6%A6%82%E7%8E%87

即番禺珠江500亩项目住宅E－1、F－1～F－4、G－1～G－4及商业S－1～S－5及地下室工程，由珠江投资开发，位于广州市番禺区万博江山帝景高尔夫东侧，临近地铁7号线员岗站。

该项目存在的问题，一是在施工现场使用的部分设计变更图纸（建设更第48号、56号）未按照规定重新报审合格后使用；二是现场混凝土存在墙柱偏位、梁板底较多露筋等缺陷，未采取相应措施处理。

日前，因套现82亿元的朱氏家族现《2015胡润套现富豪榜》榜首，再次将其掌控的各家企业推到了舆论的风口浪尖。其中，旗下百强房企合生创展就被曝出因精装“瘦身”而频繁遭到维权。与此同时，众多项目频频被曝“质量门”“安全门”，业绩不佳，这个曾经被王石称作“地产航母”的地产界巨头正在没落。

http://finance.people.com.cn/n1/2016/0107/c1004-28022726.html

https://www.ccreports.com.cn/xiaofeidiaocha/41817.html

从2013年起就有这样的网友讨论。

https://gz.newhouse.fang.com/loupan/2811054733/bbs/308635847_308635847.htm

https://www.chinanews.com.cn/stock/2016/03-16/7799580.shtml

滨江帝景装修标准减半被投诉

珠江罗马嘉园栏杆坠落砸死业主

太原御龙城遭130名业主维权

珠江帝景紫龙府房屋渗水

http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20150319/020921754386.shtml

“这是收房之后我们因为装修质量不合格问题进行的第二次维权活动了，”该小区业主张先生气愤地对记者表示，“上次是在今年2月，当时维权提出的条件开发商至今仍然没有解决，合生滨江帝景业委会决定再次进行维权，但开发商总是以打乒乓的态度对待，现在都收房近3个月了，房子始终无法入住。”

　　3月16日，合生创展滨江帝景项目再次因房屋装修质量不合格问题遭到业主维权，50多位业主联合来到位于朝阳区西大望路帝景豪庭酒店合生创展集团(11.94, -0.26, -2.13%, 实时行情)有限公司的总部办公楼。

罗马嘉园小区46号楼20层两节护栏坠落，一位年逾六旬的业主被击中身亡。

http://www.aqzyzx.com/system/2015/12/08/010583878.shtml

开设子公司欺诈中介

华南五虎，万科王石、恒大许家印、万达王健林，

https://zhuanlan.zhihu.com/p/445050666

连公认不差钱的房企，都开始拖欠中介的佣金了

简单点说，就是合生自己弄了一个新房的电商平台公司，类似于贝壳的角色。

中介经纪和好生活签约之后，就可以代销平台上的项目，并且从平台取得佣金回报。

在年初，好生活在广州甚至搞过声势浩大的分销商答谢盛会，在会上力推超级大盘——合生中央城项目。

实际控制人就是朱伟航，也就是现珠江投资的老板。朱孟依的二儿子。

这几个月，好生活的办公地址、法人连续变更。

今年4月，好生活的法人做了调整。

随后9月，公司的注册地址由珠海横琴搬到了清远的连南县。

欠薪：

合生创展及其关联公司互相勾结

1992年朱孟依在香港成立了合生创展，作为公司的融资平台。第二年，珠江投资有限公司在广州成立，主要负责在内地市场拿地。朱孟依通过层层控股间接控制珠江投资，被认为是珠江投资的实际控制人。合生创展大约70%的房产项目都与珠江投资合作开发，因而合生创展和珠江投资被业界称为“珠江系”。朱孟依在内地地产界呼风唤雨、攻城略地，在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹，被称为行内“沉默的大佬”。

https://gz.newhouse.fang.com/loupan/2811054733/bbs/308635847_308635847.htm

合生创展在国内的诸多项目均由珠江投资与合生创展共同开发，双方股权均分，而内部在人才、资金、资源等方面互通有无。

合生创展在过去二年中，按照销售额统计平均每年占据广州房地产约7．22%市场份额，保持广州龙头开发商的位置，占北京房地产1．18%的市场份额，占全国房地产0．57%的市场份额。

自成立至今，珠江投资已发展到拥有30多家全资、控股二级公司，总资产超过100亿元人民币，从开发第一个地产项目——华景新城，到12年后地产项目遍及全国各地，珠江投资的成长速度至为迅速。

仅在广州一地，珠江投资旗下开发的地产项目超过30项，开发面积超过1400万平方米，加上其他各地的开发项目，总额已超过2000万平方米。

历经10年发展，通过不断调整和优化产业结构，公司已从过去单一的房地产开发经营发展成为集房地产开发、基础设施投资、高科技通信网络、教育产业、管理咨询于一体的综合性大型企业集团。

在现代国民经济的各个领域，包括房地产开发、设计、建设、物业管理、基础设施、通讯网络、管理咨询、教育等、公司均有涉猎，并且取得了不斐的业绩。

https://zhidao.baidu.com/question/464248636.html

“这将是一个非常灵活的游戏，三个公司可以不断地将优质的资产注入珠江投资以促其上市，但同时也可以根据自身的需要不断的在自己的公司当中配置资产。”有分析人士说，“一旦珠江投资上市，各个公司之间的资本腾挪将是非常有意思的一门艺术。”

http://www.guandian.cn/article/20080429/73014.html

朱氏三兄弟的历史：

https://xw.qq.com/cmsid/20201230A0CS4W00

阻拦政府开发沿江路

一个朱家老板家的别墅就在华南新城北侧江边，一个老板可以阻拦政府的沿江路建设。你说，这社会还有王法吗，政府还是为民做主的政府吗。

关于悦利房地产与珠江投资的关系

旗下负责珠江铂世湾的签约公司。实控人还是珠江投资。

悦利房地产有限公司是珠江投资开发商的建筑公司。珠江铂世湾采用悦利作为主体与业主进行签约，以避免主公司业务和信誉受损。可以肆无忌惮的作恶，昭然若揭。

赞扬的就用珠江投资出面，背锅的就用悦利房地产公司。

在于业主利益周旋的过程中，用悦利盖章来答复业主。等到事情无法推进时，也跟珠江投资没有半毛钱关系。

这个方法屡试不爽，跟好生活的套路是一毛一样的。

2021年参与抄底旧改和趁火打劫

https://finance.sina.com.cn/chanjing/dckb/2022-06-06/doc-imizmscu5294187.shtml

2021年开始，又重新逆势参与旧改。但不一定吃得消。股市已经亏得一塌糊涂。

http://finance.people.com.cn/n1/2016/0107/c1004-28022726.html

2004年的合生便成为中国首个年销售破百亿的房企，是王石眼中“中国房地产航空母舰”。但10年后的今天，王石所带领的万科，2015年销售额达到2610亿元排名第一，合生却仅以106亿元销售额恰好挤进房企百强，排在100位。同属“华南五虎”的恒大地产、碧桂园、富力、雅居乐2015年分别以2300亿元、1357亿元、522亿元、451亿元的销售额将合生远远甩开。

　　究其原因，有业内人士认为，合生高溢价、多囤地、慢周转的开发模式早已不适应如今的市场，而多年积累的高存货也拖累着合生的去库存计划，地产或早已成为合生创展创始人朱孟依的“弃子”。

　　囤地升值，是其“生财之道”，合生创展高层曾多次在公开场合这样解释他们的“多囤地”策略，未来地价的涨幅将超过房价。但中国房地产市场供求在短时间内就发生了巨大的变化。资料显示，2009年至今，合生土地储备高达3000万平方米以上，去化周期高达5-7年

合生创展想购买恒大的物业资产。蛇吞象最终是没吞成。

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247484335&idx=1&sn=c578086b9062b636a7734dd5d48d4770&chksm=ce461293f9319b853570a6053415b24e6f9f3b9a8eb8100d7c96fa11701ff081c5292cc11744&cur_album_id=2048428389249662978&scene=189#wechat_redirect

合生认为在未完成对目标公司进行尽职调查以结清目标公司恒大物业与卖方担保人中国恒大及其关联方之间的应收应付款之前，这个新方案将难以确保目标公司收到卖方担保人及其关联方的应付款，会对交易带来风险和不确定性。

满腹委屈的合生似乎并没有放弃，其披露了一则原始协议的违约金约定，即如果该协议一方违反该协议致使订约方无法根据该协议落实完成，非违约方有权终止该协议。于终止后，违约方须向非违约方支付违约金10亿港元。

https://xueqiu.com/2515808175/199447057

合生扮猪吃老虎

花样年肿脸充胖子

地产圈防不胜防！

合生创展收购瑞特物业：

http://finance.sina.com.cn/stock/estate/integration/2021-07-21/doc-ikqciyzk6839544.shtml