央行降息对房地产市场的影响（央行降息对楼市的影响）
近期央行MLF利率调降意味着8月20日LPR报价将会下调，宽信用仍是当前货币政策的重点。从影响上来看，LPR下调有助于降低房地产风险化解成本和购房者的利息负担，缓解房地产行业的流动性冲击，有助于房地产市场复苏。在市场化原则下，信托公司需积极参与市场化风险处置，缓解经营压力，主动调整房地产业务发展模式。
一、央行降息已具备一定条件
当前，主要经济数据恢复有所放缓，经济仍处于恢复关键期，中美货币政策背离和通胀走高并未成为货币政策的约束，宽信用仍是当前的重点，央行降息已具备一定条件。8月15日MLF降息后，1年期和5年期LPR调降10bp的可能性较大。
（一）当前经济仍处于恢复关键期
从国家统计局公布的数据来看，7月份经济恢复的势头有所放缓。其中，规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售同比增速均出现回落。在固定资产投资中，基础设施建设投资增速保持平稳，制造业增速有所回落，房地产开发投资则下降了6.4%，疫情以来再次走弱；消费同比增长2.7%，较6月下降了0.4个百分点；经济增长的三驾马车中，仅出口维持了较高的增长。当前国内经济恢复基础尚不牢固，三季度是经济恢复关键期，仅靠基建投资和消费可能难以对冲地产投资下行造成的负面影响。
（二）降息有助于降低融资成本
虽然面临中美货币政策背离和国内通胀数据走高的约束，但并未改变宽信用的政策路径，“引导金融机构增加对实体经济的贷款投放，保持贷款持续平稳增长”仍是央行当前主要工作任务。央行在《第二季度中国货币政策执行报告》中表示，当前经济恢复基础尚不稳固，将继续 “加大稳健货币政策实施力度”，主要包括：“兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，不超发货币”，这与政治局的精神一脉相承，降准的概率不大；加大对企业的信贷支持，用好政策性开发金融工具，重点发力支持基础设施领域建设”则表明基建领域仍是宽信用、稳增长的抓手；而在房地产方面，牢牢坚持“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求。不过，从7月份数据来看，社融规模增量为7561亿元，创6年新低，比上年同期少3191亿元。其中，7月人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。M2则同比增长12%，与社融剪刀差走阔，实体经济信贷需求走弱，LPR降息将有助于降低实体经济融资成本，刺激融资需求。
（三）8月份LPR报价降息概率较大
当前市场流动性充裕，6月超储率为1.5%，高于去年同期1.2%的水平。从资金市场价格来看，资金在银行间体系淤积，长短期利率处于较低区域，金融机构加杠杆行为提升，银行间质押式回购规模一度超过了7万亿元。8月15日央行进行了4000亿元中期借贷便利（MLF）缩量续作及20亿元公开市场逆回购操作，且中标利率均下降10个基点。MLF缩量续作一方面考虑财政资金下发，另一方面也在尽量避免资金空转。中标利率均下降则意味着银行资金成本的降低，8月LPR降息概率较大。以往MLF下降10BP，对应1年期LPR下降10bp，5年期LPR下降5bp。但考虑到房地产贷款需求持续不振，5年期LPR也存在降低10bp的可能。
二、降息有助于房地产市场复苏
房地产市场复苏不及预期，宽松的政策环境有助于市场复苏。央行降息后，可降低房地产风险化解成本和居民利息负担，缓解房地产行业流动性困境。
（一）房地产市场复苏不及预期
今年上半年GDP同比增长2.5%，投资、出口对经济拉动的效果较为明显，居民服务消费、地产相关服务仍然偏弱。二季度经济顶住压力实现正增长，但整体数据低于市场预期，是全年数据的底部。虽然出口数据维持高位，但受高基数影响，有走弱的可能，全年实现5.5%的增长目标具有一定的难度。在疫情扰动的背景下，房地产市场风险化解和改善有助于经济增长的边际改善。此前，为降低企业和居民贷款利率，加强房地产链条的宽信用传导，5月20日5年期LPR下调15bp至4.45%。不过，在多重因素影响下，房地产市场复苏不及预期，7月金融数据总量和结构均表现欠佳，政策力度进一步加码，宽松的政策环境有助于房地产市场复苏。
（二）降息有助于降低房地产风险化解成本
在“房住不炒”的定位下，坚持市场化的方法化解房地产市场风险仍是主要的政策思路。3月份以来，国务院金融委指出，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。银保监会提出鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目等政策措施。资本市场也陆续引入信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）等信用保护工具，缓解房地产企业资金困境。在坚持市场化的原则下，纾困基金、项目并购、破产重组均是可选项。央行降息后，社会资金参与房地产纾困的成本降低，提高参与机构的积极性。
（三）降息有助于降低居民利息负担
2017年以来，多地首套房贷利率基本保持在5%以上的水平，2021年受房地产贷款集中度管理制度的影响，部分地区房贷达到6%以上。不过，从居民部门杠杆率来看，基本陷于停滞，居民信用扩张意愿不足。其原因一是由于新冠疫情的扰动，居民收入预期下降，预防性需求提升，投资性需求下降；二是房地产价格回调，房价永远上涨预期打破，居民房地产支出意愿下降；三是理财收益率下降，部分居民选择提前偿还房贷降低杠杆水平。根据华创证券的测算，居民购房贷款增长一季度同比少增7000亿，二季度同比少增8000亿。在“房住不炒”的定位下，降息有助于降低刚性需求和改善性需求的利息负担，缓解“预期减弱”与“需收紧缩”对房地产行业的冲击。
三、降息后信托公司房地产业务的应对
在“房住不炒”的定位下，当前政策是前期政策的纠偏。信托公司需积极参与房地产市场化风险处置，缓解经营压力，并持续调整业务发展模式。央行降息也并非意味着房地产调控政策的放松，政策效果仍需进一步观察。
（一）积极参与市场化风险处置
受房地产市场风险的影响，部分信托公司业绩出现下滑，经营业绩受到影响。根据中诚信托的统计，部分信托公司2022年上半年的信用风险资产损失计提规模较大，5家信托公司仅上半年计提信用减值损失甚至达到5亿元以上，对业绩影响非常显著。在市场化的原则下，信托公司需积极参与房地产市场风险处置，积极尝试债转股、并购、引入AMC机构等方式，缓解经营压力。
（二）主动调整房地产业务发展模式
受2021年以来房地产市场变化影响，信托公司房地产信托业务快速下滑。根据用益信托网数据，上半年信托公司主动减少了对民营房企的融资，房地产类集合信托产品成立规模合计606.5亿元，较上年同期下降了82.45%。当前，传统的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已不可持续，信托公司需主动调整地产业务发展模式，积极参与保障性住房、城市更新、老旧社区改造等。
（三）房地产调控政策难以大幅放松
在“房住不炒”的定位下，各地因城施策放宽调控措施，主要是政策纠偏。后续仍将有支持性的政策出台，但调控政策难以大幅放松。以房贷利率为例，2018年前，房贷利率约比全社会贷款加权利率低50bp左右，若此次下调至4.25%，也仅比全社会贷款加权利率低约15bp，远不及宽松时期80-90bp的水准。疫情虽然对地产市场造成了短期冲击，不过在老龄化背景下，人口结构调整，城镇适龄购房人群的增长速率近几年或呈现放缓态势。作为曾经的核心业务，信托公司仍需转变发展理念和业务模式，不断推进业务转型发展。
作者：杨 晓 东
来源：中 诚 信 托
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