为什么万科A表现不如保利发展？（万科a和保利地产）

熟悉房地产行业的都知道一件事，在2021年地产业寒冬中，保利发展触底反弹，而万科A则反复震荡。

保利发展在2021年8月份开始反弹，目前股价涨幅已经接近100%：

万科A最近几个月股价略有上涨，但还在低位震荡：

原因何在？

一、基本面

基于市盈率、市净率和市现率这些基本面数据，万科A的估值要比保利发展低，万科A一直萎靡不振的股价是造成估值低的一大原因。

但是万科A的股息率要比保利发展高2%以上，这一点值得我们关注。

二、财务分析

（1）净资产收益率

2010年-2015年，万科和保利发展的净资产收益率不相上下，但是从2016年开始，万科的净资产收益率开始超过保利发展。

万科最近几年的净资产收益率一直比保利发展高出3%左右，而在市场行情不太好的17、18年，万科的净资产收益率要比保利发展高6%左右。

但同时我们也要注意：万科与保利发展目前的净资产收益率差值有缩小的趋势。

如果细分到每个季度的净资产收益率，以最近5年为例，会发现一个有趣的现象——保利发展在一季度的净资产收益率都要高于万科，但是从二季度开始被万科反超，之后间距不断拉大，一直到年末，保利发展的净资产收益率输给万科。

然而2021年特殊，保利发展在一、二季度的净资产收益率均跑赢万科1%左右，只是在第三季度略微低于万科。保利发展这一重大改变或许解释了股价大涨的原因。

（2）杜邦分析

净利率

万科最近三年的净利率呈现出不断下滑的趋势，而保利发展则大幅上升，并在2019年超越万科。

如果从近5年的季度净利率来看，保利发展维持地比较稳定，且同期大多高于万科：

总资产周转率

万科与保利发展的资产周转速度差别不大，万科略低一点：

杠杆倍数

万科最近几年的杠杆倍数明显高于保利发展：

从杜邦分析的角度来看，万科比保利发展略高的净资产收益率主要取决于其高杠杆，而保利发展的净利率最近几年一直维持在稳定且较高的水平。我们喜欢的企业是低杠杆和高盈利能力的企业，这一点万科明显不如保利发展。并且如果保利发展的净利率能够进一步提升的话，今后的净资产收益率可能要超过万科，这一点在股价上也超前反应出来了。

（3）投入资本回报率

投资资本回报率反应了一个公司的投资资本所产生的回报率，万科的投入资本回报率要明显优于保利发展：

（4）毛利率

最近几个季度，保利发展的毛利率明显高于万科，这也说明其盈利能力略强于万科，因此在股价上有所表现。

（5）偿债能力

保利发展的流动比率和速动比率均要优于万科，表明其偿债能力比万科优秀，而万科的资产负债率却比保利发展要高，因此大家更青睐经营更安全的保利发展。

三、企业管理

万科的董事会主席郁亮提出要“活下去”，因此万科目前的扩张还是保守了许多，相比之下，保利发展更给人一种开拓进取的表现。

万科有国资背景，而保利发展是根正苗红的央企，因此从政策面角度来考虑，保利发展要优于万科