2021年，万科到底还值不值得继续坚守（万科股票还值得买吗2021）

我在年初的时候就表达过这个观点，至今不变，即地产股只买稳健经营的龙头地产，具体来说，就是万科、保利、华侨城等少数几个。

原因我在下面的文章中提到过：

《从万科和融创来谈谈地产股的风险》

当前投资地产股有没有机会？

有。

地产股的估值低不低？

低，绝对低。

地产股有没有低估值陷阱？

有。

为什么选择稳健经营的地产股？

因为中国城市化进程已经过半，劳动人口总量下降，以太效应之下，房地产市场总体分化，经营风险增加。而当前国内房价总体处于高位，虽然有些地方房价还蠢蠢欲动想上涨，但未来不确定性之下泡沫破灭的风险同样存在。这使得只有稳健经营的地产股才能抵御足够的风险，尤其是龙头地产股更佳。

地产股适合短线吗？

从我个人角度来说，排除格力地产蹭上了免税热点爆炒之外，地产股通常不适合短炒。一方面，地产股通常每月都公布销售业绩，连华侨城最近也开始公布销售业绩了，因此地产股的报表业绩其实预测性比较强。另一方面，地产行业的调控已经常态化，房地产政策的基调还是保持市场总体稳定。而市场风格的切换通常都需要特定的背景，比如上一轮地产股的暴涨源于2015年开始的地产销售突然出现价量齐升的局面，而当时地产股的估值已经低到发指。而在当前背景下出现这种变化的概率比较低。也因此地产股适合长线投资，通过业绩来推动股价上涨，基本上业绩增长速度就是回报率。

这个销售业绩说明了什么？尽管遭遇了疫情，但这个销售成绩仍达到了年初的预期。销售相对于结算收入要提前大约一年半到两年时间，这部分的收入最终要确认为万科的收入。收入的增长最终带来的还是利润的增长。

当然，公布的仅仅是房地产主业的销售业绩，并不包含万科多元化布局的业绩，而万科在其他领域的发展速度要快于主业。

万科过去几年的股价表现

        只是，股价却没达到很多人的预期，去年一年万科股价下跌了7.9%。

下面是万科的年K线：

我们不去理会太久远的，万科最近的启动是在2014年，当年上涨237%，2015年继续上涨123%，2016年下跌15.8%。2017年继续上涨67%。这几年是万科的高光时刻，股价从2014到2017年，4年股价上涨4倍。

但自此之后，股价就开始横盘：

与万科相比较，保利地产过去几年相对平稳上涨。原因在于保利地产当时没有遭遇野蛮人入侵。

从2014年到2020年年底，5年时间里万科股价上涨4倍。与此同时，保利地产股价上涨3倍。万科年化上涨22%，保利地产年化上涨17%。万科还是要高于保利地产。

2013年万科的净利润151亿元，2019年为389亿元，6年增长2.57倍，年化增长17%。

2013年保利地产的净利润为107亿，2019年为280亿，6年增长2.62倍，年化增长17.4%。

也就是说，过去几年中保利地产的发展速度与万科其实是相当的，而保利地产的股价增长与利润增长基本同步，估值并无增长。而万科由于之前有野蛮人来敲门，估值被抬升过，也因此其估值相对2013年还是抬升了一些的。

从股价表现来说，万科的股价主要由业绩推动，估值小有回升。

未来如果大环境不发生大的变化，万科的估值仍能维持在当前水平，那么持有万科的回报就主要取决于未来业绩的提升了。

万科的其他看点

房地产开发商的利润来源主要是两块，一块是房价和地价及建筑成本的差价，一块来自买地到卖房这个时间差之间的房价涨幅。

过去很长一段时间为什么房地产开发商少有亏损呢？原因在于即便是当时地买贵了，只要开发慢一点，捂盘捂上几年，房价自然上来了，到时候朝阳有不菲的利润。

但现在很难。现在各地房价涨幅不一，且面临着常态化的调控。房价涨幅往往弥补不了成本的上升。

房地产开发商可以通过预收款的方式增加经营性负债，进而提升杠杆率来提升回报率。在当前形势下，一线城市新房售价普遍低于二手房，这使得新房销售非常之快，预收款可以收得很多。但有利必有弊，卖得比二手房便宜，毛利润是减少了。

在房价基本稳定的背景下，快周转的开发企业会有更大的优势，这样可以提升回报率。之前华侨城属于典型的精耕细作型，其超高的毛利润率除了其作为城市开发商带来的溢价之外，部分还来自开发慢带来的周围物业的涨价。而当前涨价涨不动了，你必须快周转。万科是快周转的典范。

快周转还带来一个好处，那就是经营风险降低。美国的房地产开发企业市盈率在15倍上下，而国内按照结算收入也只能达到5倍上下，而按照销售收入折算大概只能达到3倍左右，两国之间的估值差距达到5倍以上。这个差异固然有很多的因素，但美国房地产开发的周期比较短，只有半年左右，而国内则需要2年以上。开发周期长放大了经营风险，快周转的万科，其经营风险也相对更低一些。

万科的多元化也进行的很不错。在房地产开发业务进入存量竞争之后，物业出租、物流地产这两块业务也在加速发展。这两块业务企业也有助于提升公司的估值。

小结

过去一年，地产股投资者比较受伤，全年上涨的都是白酒食品。不过白酒食品股当前估值已经高到吓人，这种情况能否继续？这个没人知道，毕竟市场的疯狂超出所有人想象。

但我们去回头看股票市场几百年的历史，你会发现无论多么疯狂的行情，都有结束的时候，最终还是会回归常识。

2014年保利地产上涨了200%，2015年和2016年就休息了两年，2017年继续上涨75%。这个涨幅大幅超过了业绩增长，也因此2018年休息了一年，2019年再次上涨47%。这个涨幅仍然高于业绩增长，2020年就休息了一年，全年涨幅3%。那么2021年呢？2021年或许会重复2019年，也或许这个上涨会推迟到2022年。但我们应该确信一点，该来的总会来。

这个同样适用于万科。