【财经分析】香港四大行上调按揭利率业内预测租售价格继续下行（香港银行按揭利率）
转自：新华财经
新华财经香港9月15日电（记者李柏涛）恒生银行上调H按封顶息率15日正式生效，实际利率由2.5%上升至2.75%。至此，恒生、汇丰、中银香港、渣打四大银行全部完成按揭利率上调，加上其他中小银行共有不少于12家银行作出了调整。
业内分析认为，由于香港90%以上的楼市按揭利率与银行同业拆息（HIBOR）挂钩，香港实行联系汇率制度，随着美联储持续加息，利率上调是在意料之中。在各种不利因素影响之下，未来香港楼市波动会增加，楼价和租金或将继续下行。
楼价回软促住宅买卖量升价跌
近期，香港整体楼价持续下行，二手楼价更是连续8周下跌，带动了购房欲望，出现量升价跌的局面。
中原地产报告指出，8月包括住宅、车位和工商铺在内的整体楼宇买卖合约登记数量为5238宗，合约金额为916亿港元，较7月的4997宗和419.4亿港元，分別上升4.8%和120%，反映出买家入市意欲增加。
整体住宅方面，8月成交4137宗，金额324.9亿港元，较7月的3671宗和338.9亿港元，分別上升12.7%和下跌4.1%。成交金额连跌3个月，创5个月新低，整体住宅买卖量升价跌，反映降价成交增多。
一手私人住宅方面，8月成交1563宗，金额119.9亿港元，较7月份的1169宗和134.3亿港元，分別上升33.7%和下跌10.7%，宗数创9个月新高，金额创4个月新低。
二手私人住宅方面，8月成交2353宗，金额193.0亿港元，较7月份的2288宗和197.9亿港元，分別上升2.8%和下跌2.5%。金额创31个月新低，宗数止跌微升，反映买家趁机入市。
美联物业认为，二手业主开始让步，扩大议价幅度，吸引了观望多时的买家加快入市，可见楼价正在寻底，如果防疫措施能够进一步放宽，楼价可能会探底成功。
商铺租金下跌 写字楼空置率上升
近日媒体报道多个内地品牌将在香港开展业务。李宁在尖沙咀租下650平方米复式铺面，用以开设旗舰店，月租金为200万港元，相比原月租下跌超过70%；中免集团旗下的名酒免税店Duty Zero将走出机场，在中环及铜锣湾开设两间概念店；小米集团也有计划在港岛区租用大型商铺开设旗舰店。
分析认为，尖沙咀、中环、铜锣湾是香港的黄金商业地段，一直以来都是主攻游客生意的国际奢侈品品牌、金器名表、药妆店等商家租用，近期整体经济形势下行和疫情影响，店铺租金大幅下跌，内地品牌借机进驻昔日的旺铺地段。
香港差饷物业估价署数据显示，港岛区商铺的平均月租金已由疫情前的高峰每平米1750港元下跌，最低点为今年4月的1067港元，7月为每平米1176港元，最大跌幅近40%。
世邦魏理仕表示，今年上半年零售商铺租金在第五波疫情下回落5%，但下半年至今已回升2%至5%，预计今年全年租金按年大致持平。
近期香港写字楼空置率呈现上升态势。仲量联行的报告称，7-8月是写字楼的传统租赁淡季，7月香港整体甲级写字楼空置率升至9.6%。经济下行促使企业重新审视办公室成本并计划减少办公面积，市场扩充需求随之下降，香港甲级写字楼市走入下行周期。
世邦魏理仕的报告显示，截至今年3月，过去3年香港甲级写字楼的净吸纳量为-23万平方米，租金下跌27%。3月有948间企业缩减了租用甲级写字楼面积，空置面积达到96万平方米，8月进一步升至113万平方米。预计今年写字楼租金下跌5%，明年跌幅可能扩大至10%。
看淡楼市已成市场主流
香港差饷物业估价署最新公布的楼价指数显示，7月份报376.1点，按月下跌1.65%，属5个月以来的最大跌幅，也是近两年半新低。
业内分析认为，无论从全球局势、宏观经济、金融市场的角度，还是房地产市场本身，主流观点都是看淡，香港楼市的跌势已经形成，往后只是拾级而下，复苏可能需要几年时间。
同时也有观点认为，目前香港楼市主要是买家在支撑场面，投资与投机的因素都不太严重，而买家是需求是刚性，不容易受投资因素所左右，因此楼市跌势不会太急，引发的负面连锁反应也不会太严重。
另外，无论是开放商、投资者、银行、估价行或中介机构，仍然认为与内地通关是影响香港楼市前景的关键因素，通关后的人流、物流、资金流能够加速香港恢复市场。另外，内地一直坚守逆周期的宏观调控策略，手上持有较多筹码，这对内地经济会有一定的刺激作用，并且可同时带动香港经济。
编辑：翟卓
