3·15大调查涉房理财：曾经的“财富密码”如何吞噬财富？

你贪图它的利息，它贪恋着你的本金。

曾几何时，与房地产行业有关的投资理财产品，标签是稳健、有保障。这个小众且隐秘的理财市场，一度让投资人赚取了可观的收益，甚至被地产从业人员誉为公司的隐性福利。

不过，随着去年房地产市场降温，以及部分企业陷入流动性危机，涉房理财的风险敞口开始逐步暴露出来，房企无法如期兑付本息已不再是个案。

过去打工攒下来的几大百万，都被套到公司的理财产品里了，几乎是家庭的全部存款。一位就职于恒大集团的员工告诉第一财经记者，在他看来，这笔钱似乎已经看不到收回的希望。

曾经让投资人轻松实现财富保值增值的涉房理财产品、信托计划、私募债券等，如今在房企违约或延期兑付计划之下，已成为烫手山芋，拿在手上不知何时才能回本，想转手出去却已无人接盘。对于大多数投资者来说，如何降低投资损失，已是当下最核心的问题。

房企的隐性福利

对于地产这一资金密集型行业，吸引到最多的资金是企业发展壮大的不二法门。

在2014年之前，房企主要融资渠道较为通畅，作为房企非标融资的地产系理财产品，规模并不大。2014年起，在去库存需求端持续向好、金融监管宽松等原因的共同驱动下，房企融资加杠杆动力较强，地产系理财开始扩张。

这一时期购房宝、利民宝、职工宝类理财产品如雨后春笋，通常具有投资门槛低、年化收益率高等特点，投资人以业主、潜在购房者、房企内部员工居多。吸引员工购买自家理财产品，也逐渐成为各大房企的一项融资渠道。

多位房企内部人士向第一财经表示，身边的同事基本上都买过公司的理财产品。公开信息显示，阳光金服涉及投资人约1万人，其中员工约3千人；奥园的投资产品涉及投资人大概1500人，员工及家属占了一半以上。

据曾在某华东房企工作3年有余的薛冰（化名）介绍，一般公司发的理财产品，大家都会抢着买，可以购买多期，也可多人合买；通常会有10%-12%的收益率，远高于其他类型的投资，而且底层资产都是公司的项目，这意味着只要能够正常销售回款、正常发债，实现资金回流，就可以实现兑付。真的算得上隐形福利了。

曾在阳光城某区域公司工作的杨晓（化名）周边的员工都入手了阳光城的理财产品，规模从几十万到百万不等。杨晓亦曾先后购买多只产品，收益率高，而且之前所有的理财产品都如期、足额兑付，我们身在公司内部，对公司的情况熟悉，所以也比较放心。

据杨晓介绍，公司每隔一段时间就会推出新产品，比如国庆或节假日会推，某总裁或副总裁还会直播介绍，每个人都可以买很多只产品。不光是地产板块的员工，包括教育等在内的阳光集团旗下其他板块员工，都可以购买理财产品，到期后可直接提现。

于是，2021年年中，他又买入了三只产品，回报率都在10%，周期均不足一年，本金总规模超百万元。

可惜的是，最后一笔投入随着阳光城的暴雷而陷入了兑付危机，隐形福利变成了财富黑洞。

杨晓回忆道，2021年10月就出现了兑付逾期的情况。有当月理财到期的同事出现了无法提现的情况，他说，11月1号开始，华冕客服就对到期理财人进行电话通知。此后领导对员工逐个约谈，表示公司确实有现金流的危机，告诉我们如果有房子可以拿就去拿房子。

同期，阳光城对外披露了包括现金分期兑付、实物资产兑付等在内的兑付方案；其中，本金偿还方案为，到期首月兑付10%，之后第7-12个月内，每月偿还15%；利息亦是7-12月分摊。

现金与实物兑付相结合，是多数出险房企给出的理财产品兑付方案。例如奥园针对60亿逾期理财的兑付方案包括现金+实物，其中现金兑付以200万为界，兑付周期为6个月、21个月，实物兑付则由集团提供总货值不低于90亿元的物业资产；恒大则给出了现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付3种方案。

杨晓采用了两种兑付方式的结合，一部分抵房、一部分现金。但还有许多投资者对这个方案并不满意，有不少阳光城理财产品的投资者在社交平台上表示，或区域内无房可选，或拿来抵债的房源差，可能面临脱手困难等问题。

薛冰目前手中还持有部分原公司的理财产品，近期也已收到抵房的方案，但还没有具体细则。其实，抵房操作起来有很多细节上的问题。比如房源所在区域是否限购、限售，以及网签、过户、更名等一系列问题，车位、商铺等还可能卖不出去，他分析称，若是现房还好，若是期房，交付及未来变现都需要时间，同时尽管房子总价会略低于市场价，但总房价超过理财额度还要补差价，所以现在抵房的方案，大家都比较排斥。

而即便选了现金兑付，也难以保证原本的承诺能得到完全地履行。现金兑付的方案最近也发生了不少变动，杨晓说，理财群里有即将到期的群友从客服处获得的反馈称，到期日后还要15个工作日才能兑付一部分，展期时间都不太一样，一直在变，也没有任何纸质通知或承诺。有投资者也在社交平台上发帖称，2月份的166方案已经难以兑付了。

信托投资被套牢

相较于近年来才逐渐大范围兴起的理财产品，信托则是房地产行业一直以来的最主流融资方式。不少房企的招股书都曾揭示出与各大信托公司的密切联系。

据中国信托业协会发布的数据显示，2010年以来，投向房地产的资金，信托占比一直保持在约在10%~16%之间，2019年二季度末达到最高峰值，占比约15.38%，为信托资金的第二大流向。

而对于信托业来说，房地产信托产品拥有相对高的收益率和相对优质的抵押品，故而保持着对资金的持续吸引。有市场人士表示，信托本身风控严格，只做确定的事，而房地产算得上过去多年来最确定的投资，也就成为不少信托的选择。

于是，当房企难以按时还本付息，提供的延期兑付方案又无法得到投资者的认可时，信托踩雷也就成为无法避免的事件。中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划的逾千位投资者最近就陷入了这样的困境。

据投资人提供的信息显示，这项成立于2020年7月17日的信托计划，总规模共87亿元，信托期限不超过36个月，分为ABCDE类产品，根据产品时限及投资规模，年化收益率基本在6.8%-7.9%之间，最低投资额度为100万元。

继2021年2月、10月先后完成A、B两类产品的兑付后，当前本金余额约12.94亿元的C类产品原本于2月17日到期，此后还有约47亿元将在今年4-8月陆续到期。

但已陷入流动性危机中的世茂集团无法按期予以兑付，并曾给出每个工作日偿还1000万元的方案，预计偿还将时间超2年，投资人一开始并未接受该展期计划。

2月16日，世茂集团执行董事吕翼在投资者交流会上给出的新兑付方案显示，世茂预计在2022年全年，归还贷款本金的25%及利息；2023年全年，归还本金的35%及利息；2024年全年归还余下的本金40%及利息。

但无论是对兑付方案抑或是对受托人中信信托，投资人都颇为不满。缺乏诚意是不少投资人对兑付方案的评价，他们认为相较于公开债首期兑付比例，世茂方面给出的首期兑付规模太少，战线拉得太长。

同样对于房企给出的兑付方案十分不满的，还有在这轮行业出清过程中被牵连颇深的债券持有者。

我们是在1月4日正荣发布永续债偿还公告之前买入的。专门从事高收益债投资的张扬（化名）在今年1月初购入了规模在千万元的PR正荣01。

Wind数据显示，该笔债券为天风-正荣应收账款第一期资产支持专项计划，目前余额约2.24亿元，将于3月17日到期。随着正荣在2月下旬发布的美元债展期公告，境内的债券也进入了展期谈判中。

张扬告诉第一财经，正荣起初给出的兑付方案是先还10%，这意味着其实这家公司现金已经是枯竭的状态。

造成这一情况的关键因素在于正荣管理层对融资铺排、项目销售资金回流等一系列情况的把握，出现了偏差，叠加春节期间的支付高峰，金融机构的抽贷以及销售超预期下滑等，使得现金流与到期债务之间形成了难以弥补的缺口。

其实从正荣的土储、公司经营看，这都算是一家还不错的企业，债务压力也不像恒大、佳兆业那么庞大，有不少赚钱的项目，无论境内还是境外，整体市场对这家公司还是很认可的。张扬分析道，这样一家公司突然对年内所有债务进行展期，前后差异太大，大家在情绪上很难接受。于是，有该笔债券的投资者通过社交平台发布了成立维权群的信息。

回本周期漫长

在当前的地产行业背景下，无论是普通的自然人投资者，还是专业机构投资者，似乎都面临着进退两难的境地。

如果没有抵押物，硬展期一年的话，其实跟不兑付也没什么太大的区别。张扬认为，一年之后房企就会有兑付能力了吗？实际上不太可能，再融资已经断了，而交房、工程还要继续推进，利息也还在涨。这也就意味着，时间拉长了，房企负担加重了，相较于一年前更弱了。

这也在一定程度上意味着，很多时候，也不是企业要故意赖账，而是手上确实没钱，无法按时足额兑付。薛冰表示。

于是，若接受房企给出的兑付方案，在市场行情不确定的情况下，过长的偿付周期让最终的兑付结果充满不确定性；而若采取较为进取的维权方式，走向起诉乃至破产清算的结局，投资者能拿回多少本金同样无法保证。

北京市康达律师事务所高级合伙人余伟权向第一财经分析，现阶段对于投资者来说，最好的方式还是跟开发商谈判，把同一个产品中的投资人集合起来，取最大公约数，与机构谈解决方案，效率更高，也会有一定的议价权，合理沟通，尽量减少损失。

真的有必要的时候，再走诉讼程序。余伟权表示，还是要判断对方的兑付能力，理论上本金是可以保障的，但判决书上的保障和实实在在拿回钱是两码事。

最近，包括张扬在内的投资者便通过与正荣的谈判，争取到了更好的兑付方案。从最初的展期一年、10%+90%的兑付节奏，到当前的20%+80%+项目股权抵押。（这个兑付方案）通过的可能性挺大的。

不过，也有强硬的债权人直接使用了杀手锏。近日，大发地产被债权人呈请清盘。其中，清盘是一种法律程序，即公司停止生产运作，所有资产进行出售变现，再按先后次序偿还未付的债项，之后按法律程序宣布公司解散等一连串过程。

而发出这一呈请的，是本金总额为1500万美元的未偿优先票据（ISIN: XS2286017640）持有人。今年1月份时，大发地产曾就该笔未偿还本金总额为1.845亿美元债进行交换要约，当时有约1.44亿美元同意要约交换，尚有逾4000万美元未偿付票据本金或利息。

张扬表示，这算得上是债权人最后的维权方式了，但即便如此，由于清偿顺序十分靠后，清盘了也不一定能拿回多少资产。

其实我们还是更希望公司能渡过一个难关，至少能挺过这段时间，杨晓说，有些人家庭条件还不错，但我也有听说有些员工是跟好多亲戚凑钱买的理财产品，可能就是把整个身家放在里面，或者有人当时急用钱，甚至愿意打折出售自己的理财产品，但都挺困难的，所以还是希望老东家能平稳，让小家也能安稳度过这段时间。