银行从业考试之《个人理财》考点房地产市场投资
房地产市场
(1)房地产及其特性。
房地产即不动产.指土地、建筑物以及附着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特点：位置固定性、使用长期性、影响因素多样性和保值增值性。
(2)房地产的投资方式。
房地产的投资方式包括房地产购买、房地产租赁、房地产信托。
房地产信托是房产拥有者将该房产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司再对该信托房产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，帮助投资者获取溢价或管理收益。
(3)房地产投资的特点。
①价值升值效应。很多情况下，房地产升值对房地产回报率的影响要大于年度净现金流的影响。
②财务杠杆效应。通常投资者以所购买的房地产为抵押，借入相当于其购买成本绝大部分的款项。
③变现性相对较差。房地产投资品单位价值高，且不可移动，其流动性较弱，特别是在市场不景气时期变现难度更大。
④政策风险。房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大。
(4)房地产价格的构成及影响因素。
房地产价格构成的基本要素：土地价格或使用费、房屋建筑成本、税金、利润等。影响房地产价格的因素：
①行政因素。影响房地产价格的制度、政策、法规等。包括土地制度、住房制度、城镇规划、税收政策、市政管理等。
②社会因素。主要包括社会治安状况、居民法律意识、人口因素、风俗、投机状况和社会偏好等。
③经济因素。主要包括供求状况、物价水平、利率水平、居民收入和消费水平。由于利率水平是资金使用成本的反映。利率上升不仅带来开发成本的提高，也将提高房地产投资者的机会成本.因此降低房地产的社会需求.导致房地产价格的下降。
④自然因素。主要指房地产所处的位置、地质、地势、气候条件和环境质量等因素。
(5)房地产投资在个人理财中的应用。
投资者在进行房地产投资时.应当对宏观和微观风险进行全面了解。特别值得注意的是.房地产投资面临较大的政策风险。当经济过热，政府采取紧缩的宏观经济政策时，房地产业会步入下降周期.房地产价格降低，投资者面 临资产损失的风险。
