“懒人”理财自学笔记之房产投资十步骤

懒人是一种对理财境界的追求，打理财务问题贯穿于个人和家庭的一生，如何省心省力不出错的打理财务成为了懒人理财的目标。投资理财或理财规划每个人有不同的喜好，但我这个懒人的喜好原则只有一个，那就是尽量一劳永逸，不出错。

先大体了解一下关于房产和土地制度的背景知识。

一、中国房产制度的历史沿革

1978年改革开放以前：房产为全民所有制，由国家或国营事业为主的企业管理与分配。私房产权得不到保护，出卖出租受到严重限制，住房采取低租金制与福利制的分配政策，房产市场基本没有存在的必要。

1978年到1998年，房产制度逐步、渐进的变革，1987年9月，深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。

1991年参考新加坡的住房公积金制度，开始在上海试点，逐步普及到全国。1991年之后，提租补贴等房改措施也在各大城市试点实施。（注：提租补贴，又称住房提租补贴， 是对住房在规定标准以内的低收入职工家庭，符合当地市（县）级以上人民政府规定的租金补助条件的，企业可适当给予困难补助。是一种无偿性补助支出，属于统筹项目内补贴，与住房公积金、购房补贴一起同属于住房补贴范畴。）

1998年以后，停止福利分房，实行住房分配货币化。1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住宅建设的通知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。

二、土地国有化制度

土地国有化：土地产权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途。但使用权可有偿出让。

国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，而土地使用者向国家支付土地使用出让金。

土地使用的出让年限根据该地块的用途不同而有所不同，一般而言，居住用地70年，工业用地50年。

百度百科上的具体介绍是，土地使用年限：住宅为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准； 经济适用房的使用年限为50年；工业用地50年；教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

房产投资十步骤

一、决定投资策略，即以资本利得（短期投机取得差价收益）或以房租收益（长期投资获取稳定租金收入）为主。

二、寻找各种投资方案，判断其投资前景。

可设定多个使用场景，跨越多个年龄阶段。例如：

（一）买房自住；

（二）买房出租（比如投资周边有增值潜力的房产出租出去，但自己在工作单位附近租房住）；

（三）换房【比如：卖旧换新提高居住质量、或是和父母集资购买方便父母养老的养老房作为长期投资以备未来自己养老之用（到时可变现、可自住）】

三、利用简单财务模型分析（可适当参考以下个人收入分类表，同时结合日常生活成本、房贷支出、子女教育支出、保险费支出等评估财务状况）

四、和卖家协商基本条件

例如：

（一）是否一次性全款或其他更灵活的支付方式；

（二）卖家是否需要回租，具体租期长短；

（三）房子未到期的租约和租金分配问题；

（四）如果贷款购买，确定交房时间和交房条件；

（五）如果房子有即将到期租约，租客是否需要续租，续租意愿和客观原因是否很确定【比如，繁华地段的临街商铺，或是有些临街的住宅一楼改建成用于商业的房子（比如：小超市、餐馆等）】。

五、估计自己的财务实力

可参考步骤三，这里需要注意的是在大额负债的前提下（比如房贷），如果将还贷压力过多的压在少数人（比如：收入较高的那个人或是压在年迈的父母身上）或是过多压在投资理财产生的收益上，那么一旦发生失业、意外事故、重大疾病、投资失误、投资收益率水平降低等风险事件，是否有应对接下来大额负债和支出的准备。

六、确定贷款

如果是正规、安全、增值潜力大的房产，那么建议尽可能低首付，充分利用资金成本较低的银行贷款，但这一切的前提还是需要一定的财务实力，避免负债水平超出承受能力。

七、寻求律师帮助

总结身边人们买房、卖房发生纠纷的经验教训，人们往往对两个时点后悔不已，后悔没有提前找律师介入。一是购房前，即便是有开发商或中介的标准化买卖合同，但是房产交易中还是会有意外的不规范行为出现，而且往往是人为故意的（有的是事前就有准备，想打法律、法规、普通人对具体法律法规不了解的擦边球，还有的事后因为房价大涨、大跌或其他等等原因觉得吃亏了而故意找事意图尽量收回损失的）；二是，出现纠纷后，受传统人际关系等等老观念影响，不习惯或不好意思诉诸于法律的，这样往往是事情越闹越大，结果是又生气、又后悔，到最后还是得打官司、请律师，这种情况往往不是单方面的，经常是买卖双方的法制意识都不强，法律工作引入太晚而导致的。

所以，房产买卖过程中，无论是只相信自己亲历亲为，还是相信大开发商的实力和良心亦或是委托给专业第三方中介，都不能说一定避免麻烦，原因在于社会很复杂，想不到的事情太多了，更何况买房、卖房这么大的事，不出点幺蛾子才怪，建议一旦感觉大事不好（交易前或交易过程中觉得不对劲，失去掌控的感觉），千万别存侥幸心理，及早找个靠谱的律师介入。

八、需获得专业性的管理服务

房产投资赔本损失的风险，除了房屋市场价格整体下跌的系统风险，还包括：房屋毁损风险、居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。这两个风险点必须依靠完善、专业的物业管理服务或其他可靠的第三方才能有效避免。

九、购买房屋保险

这一步经常被人自动忽略，理由往往是不需要、就住在附近经常会过去看看、不习惯、不了解、身边其他人都没有买的等等等等。这里只说一句：有些选择，一决定就是一辈子；有些错误，一发生就后悔一辈子。

十、出售房产，计算投资报酬率。

买房、卖房计算盈、亏、得、失，本也很正常，但是一旦心态急了或是方法错了，那就不简单了。

比如：买房这件事大家再熟悉不过了，关注的人要么是还没有房子，但是想买房安家、立足、获取安全感；要么是已经有房子了，但还想给孩子买一套（婚房），顺便当存钱了（考虑到通货膨胀）；要么是想换个更大、更好、环境优美、更有面子的房子（比如：高档住宅、别墅等）提高整体生活质量。通过近些年对身边人们购房中遇到的常见问题总结如下：

（一）卖房时机错误（房子卖便宜了）。这里说的卖亏了是指成交价和房价大涨后相比至少差了20%—50%，身边有卖房经验的人反馈，房子卖了几个月后房价大涨，彻底卖亏了，很后悔；还有的房子挂在中介卖了很长时间（一年以上）还是彻底卖亏了，和房子挂在中介一个月就找到买主彻底卖亏了的人一个样。看来很谨慎的卖一年和一月内快速变现从结果上看没太大区别，那导致这种亏损的原因是什么？我试着分析一下：

1、心态着急（着急卖房的最容易吃亏），不管是房子挂在中介卖了一年以上的，还是刚刚开始卖房子的人，都挺着急的。从身边人们的卖房动机总结了如下几条：

（1）孩子要上学，需要换个学区房，孩子上学的时间点不能耽误，不管你提前多久开始卖旧房子来置换学区房，这个最后截止时间带来的焦虑感引发的急躁确实很难避免；

（2）卖房投资。好的投资机会稍纵即逝，确实有人会为了所谓稍纵即逝的好机会投资五花八门的标的，比如：股权类的、商业房地产类的（商铺）、其他类别的金融投资、艺术品或相关产品等等等等，总有一款令你心动。到目前为止，最起码我身边这么干的人没有一个好下场。不过这么做的人名下房产很可能不止一套，倒不至于完全影响生活质量，不过每当回忆这件事还是有一种迷茫、麻木般的后悔；

（3）急用钱。这个就不好说了，原因可能很多：欠债还钱、治病、孩子留学、孩子在工作地买房结婚、看中了个好房子想赶紧买下来晚了就没了等等等等。

2、一头靠谱另一头不靠谱：（1）房子卖对了，但投资的项目失败；（2）新房子选好了，但是老房子卖亏了；（3）卖房子把债还清了或事情解决了，但房价转过年来翻了一倍；

3、两头不靠谱：房屋置换（卖旧换新），急着把老房子卖了，持币待购期间正好赶上房价大涨或是贷款条件提高。

为了避免这类事情的发生，建议至少做到两头要靠谱，就是卖房子时尽量争取一个较为宽松的时间段和价格区间，用卖房款进行的投资或处理的事情，也要尽可能争取宽限条件，尽量避免贪心和急躁。（过犹不及,事缓则圆）

（二）早期买房的时候没有充分使用银行贷款（不了解杠杆的作用原理），这个多见于早些年老人买房的观念，不想负债，害怕欠钱，所以就尽量全款买房或是大比例首付买房，错过了借银行钱买房的好时机。

（三）先相中房子，然后再找钱，多见于房屋置换（买改善房），结果鸡飞蛋打新房没买成。两个原因：

1、次序反了，应该先准备好钱，然后慢慢找新房子等待购买时机比较稳妥；

2、对房屋买卖涉及到的众多环节、规则不太了解，这种情况下最好先精挑细选一个靠谱的房产中介公司，再从中挑选一个靠谱的专业人员协助操作。

本文仅代表个人观点。