未来投资理财的重点：是房地产？还是股市？
自从在十多年前有了那句你不理财，财不理你的名言后，理财似乎变成了国人的时尚。然而令人困惑的是，本人在过去的十多年因职业关系经常为国内的理财师上课，课间理财师们纷纷反馈：作为投资与理财核心理论的多元化资产配置不但不能说服客户，甚至不能说服理财师自己以及他们的家人！
实际上，过去的十多年间，国内最佳的投资理财方式很简单：就是买房子。如果再加上一些其他的话，那就是买金融机构发行的预期收益型理财或投资产品不管是银行发的、信托发的、保险公司发的、还是基金公司发的，只要有预期收益，最后必然达到。不需要去研究或追问产品背后的资产，只需要知道一个预期收益即可。
而投资股票市场的，那就是另一种命运了。十多年间，上证指数涨幅为零，其中还经历了2015年中的杠杆牛以及N轮股灾，绝大多数参与者亏损累累。
不少理财师无奈地戏言，最佳的投资理财方法其实就是不理财！有钱就到处想办法买房，所学的资产配置理论、风险与收益配比等都是用不上的。然而，未来的十年，还会同样吗？
前段时间一篇非常流行的网文指出2017年中国房产市值达65万亿美元，超美国、欧盟、日本的总和，而站在开发商一方的恒大研究院则指出以上网文在量上错误地把商品房等同于商品住宅，且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量，在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。他们经过科学而精密的计算，得出2018年中国住房市值321万亿元。
不过，即使是按恒大研究院的保守估算，国内房子的市场价值已经是是GDP的3.6倍。
他们的报告结论也同时揭示了风险：住房市值与GDP比例过高说明房价超过了经济发展水平。与国际相比，2018年中国为356%，高于美国的126%、日本的208%、德国的238%、英国的320%、法国的341%。纵观历史，主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前，住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势，跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。具体来看，在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%。房地产泡沫的前车之鉴就在眼前。
显然易见的房地产泡沫风险、以及资本市场的长期低迷成为了国内经济可持续健康发展的障碍，于是就有了最高领导关于房住不炒的指示，以及高层近期资本市场要为实体经济服务的表述，我们从此也应该理解到今后一段时间的经济政策的主线了。在这样的宏观经济背景以及政策主线下，房价再次大涨已经不可指望。如果房价不在大涨，以现在低至1-2%的租金回报率，房地产投资变得没有任何意义。
随着《资管新规》效力在逐步显现，各类理财产品落实了收益与风险匹配的市场原则，刚性兑付的潜规则已经被打破。过去被认为是稳赚的理财产品达不到预期收益甚至是不能按期兑付本金的现象也是常态化了。
在过去十多年全民加杠杆的日子里，可谓是水位涨了，所有的鸭子都浮起来，理财只要随波逐流就足够了。然而，前两年的宏观去杠杆努力必然让水位下降。当整体的水位下降，只有提早上岸的鸭子才能站稳脚跟。
今后十年，有产者，特别是高净值人士再按原来的房子加高收益理财的套路就肯定不灵了。我认为，在当下复杂的经济与市场局面下，充满焦虑的不光是工薪阶层、中产阶级甚至是富裕人士同样受不安的心态困扰，其忧虑的无非就是如何让财富更安全，并且如何避免财富被高速运转的印钞机稀释，从而实现保值增值。
大家都关心同一个问题，下一步，究竟我们应如何投资理财才能实现财富保值增值？
我认为，今后十年应加大国内股票市场的配置。如何实现？那就是把一部分房产的配置变成金融资产。或至少每年的增量财富就不在房地产配置了。
据相关测算，2018年中国居民住房资产在家庭总资产中占比达到56.9%，高于英国的48.9%、日本的36.7%、美国的24.3%、德国的20.8%。而金融资产配置。2018年中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%......
从数据上看，增加金融资产配置的建议非常合理。然而，增加金融资产配置知易行难。单是过去十年的证券市场让人失望的表现就足够让投资人踌躇不前了。
不过国内资本市场的环境与土壤也在发生改变：创业板、科创板的新股发行注册制已经成功施行，再融资的便利性也得到提升；新三板降低投资者门槛，明确转板规则；新股发行节奏稳中加快……近日主管领导在国务院金融稳定发展委员会专题会议上更是明确宣示：全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制。证监会的相关负责人多次表示证券市场将坚持建制度、不干预、零容忍的监管方向。
据估算，目前国内居民的财富总量规模约四百多万亿，并保持10%的每年增长。其中三百多万亿沉淀在房地产，而剩下的一百万亿中，银行存款约四十万亿，银行及信托理财产品（次级债的相关产品）大约三十万亿。
随着资管新规的实施，越来越多的理财产品必然逐步转换成专业化、净值型的公募基金及私募基金产品中，利率维持较低水平也令银行存款资金更有动力转化成权益类基金产品。目前房价处于高位，调控性的限购，增量的财富难以进入房地产配置，从而必然促使这些源源不断的增量今后更多地通过公募与私募基金进行资本市场配置。投资人在现阶段择机加大在国内股票市场优质资产的配置力度无疑是把握了先机。
实际上，即使是在过去十多年大家普遍认为股票市场不景气的日子里，国内股市其实表现并没有如大家想象的不堪。
我制作了下表，比较一下大家印象中的大涨的资产过去十多年的表现（下图）：
数据来源：东方财富网
从以上数据看出，中小板指数跑赢一线城市核心地段的楼价，沪深300指数一不小心跑赢了被国内投资人羡慕得不得了的美股标普500指数，笨笨的上证指数也跑赢了位于上海陆家嘴核心地区的知名天价楼盘汤臣一品。
更有趣的是，我按同样的方法，计算出房地产的龙头公司万科企业的股价同期从5.7元涨到26.8元，增值了5倍，年化收益11.7%，一点都不输于同期上海内环板楼价格的涨幅。而且，还没算上投资万科每年可获得额外4%以上的分红回报率。投资优质房地产股票更没有投资房地产所面临的租客选择、物业维修、房子折旧等等烦恼。
当然了，表现最佳的依然是A股上市公司中的核心优质资产，如何找出核心优质资产？我按以下标准来衡量：
1）过去十年净资产回报率（ROE）平均大于25%
2）各行业的龙头企业
结果就得出了，贵州茅台＋华东医药＋格力电器＋双汇发展 的这样一个组合，假设2006年7月31日将1百万元等分投入到这四家上市公司，到2020年7月31日账户市值变成了2千2百9十8万元，十四年间增值近22倍，十年十倍的回报轻松实现。
这个组合在过去十四年间的年化回报就是25%左右，刚好约等于这些公司的平均净资产收益率ROE。这就印证了一个事实：如果以实业思维长期投资，分享国内优秀上市公司的经营收益，是可以让二级市场的投资人实现慢慢变富的。
读到这里，有些专业的投资人可能会说，在A股上市公司中，长期年均ROE能达到25%的投资标的不多，而且过去达到的公司将来不一定能维持！因此我们降低了一下期望值，把投资标的的标准降为长期ROE在15%以上，同样是期限十年，假设市场给予的估值不变，而投资收益率也约等于平均ROE，那么，十年后投资就增值为原来回报的4.05倍，跑赢一线房地产在过去黄金十年的涨幅。如果遇上在期初这些公司被市场低估了，只给予10倍市盈率的估值，而十年后市场发现了这些好公司的价值而愿意给予20倍市盈率的估值，那么投资就增值为4.05的两倍，也就是8.1倍。也接近十倍回报了！
事实上，除贵州茅台以外的其它名牌白酒、消费服务、金融产业等社会的传统刚需行业的龙头公司在2013-2014年间都出现了被市场低估的好机会，当时买入这些ROE在15%以上的二线好公司，如五粮液、美的集团、招商银行、平安保险等构成一个组合，至今回报在五倍以上了，再坚持几年，十倍的丰厚回报是大概率可得的。
以上分析与计算印证了， 选ROE高的优质上市公司以合理价买入，在长期的等与守中也可以慢慢实现财富级别升级。这正是我所理解的、全球公认的投资家巴菲特先生所践行的价值投资基本法，具体上就是以前本人在不同的文章中多次提出的选好公司，等合理价买，坚守长期持有的原则。这也是投资者通过分享我国经济成长的成果而实现慢慢变富的投资理财正道。
对市场不太熟悉的投资人来说，以主流指数型基金的方式，在市场低位起步，并长期坚持这种简单方法，也是人人可以做到的、跟上资本市场发展的、依托国家经济发展的国运来实现长期财富保值增值的目的的有效手段。
我认为，振兴资本市场，促进居民家庭优化资产配置结构已经成为国家战略，也就一定是未来十年的确定性趋势。价值投资者在A股博弈中将逐步占优，A股长牛慢牛发展格局一定会形成。
因此，在往后的十年，投资人在国内资产配置上，应该加大优质股权资产的比例而降低房地产的比例，这才是一个符合大趋势的合理的理财资产配置，只要坚持走上述投资理财正道，其回报率将大概率跑赢房地产投资。
