刚刚!房贷利率下调50BP!又省大几千,买房人狂喜!(房贷利率降了月供为什么多了)

资讯 sddy008 2023-03-05 20:54 212 0

对背负贷款的“房奴”来讲,每年会有两个重要日子。

一个是每月的20号,这天公布的最新LPR报价,决定着明年的月供是升还是降。

另一个则是每年的房贷利率重定价日,一般为1月1日,没错,就是今天。

今天起,选择了LPR浮动利率或公积金,并且重定价日在1月1日的房贷人,都将迎来一次存量利率普降!

商贷LPR下调0.35%(调整后为4.3%)

公积金利率下调0.15%(调整后为3.1%)

累积下调了50BP!每个月的月供又能少还几百块,一年能省上千元!

如何算自己的最新的房贷和月供?存量利率还会不会再打折?有没有办法降利率?明年的LPR还会不会下降?

这些问题,今天一次性给大家讲清楚

刚刚过去的12月,的确让不少房贷人失望了。

最新的LPR报价连续4个月按兵不动,5年期依旧是4.3%,没降下来。

上个月各种利好消息那么多,高层说用金融手段支持自住需求,都在传继续下调利率,怎么银行玩不起?

没办法,如果12月调低LRR,银行1月就得调整存量房贷利率,一年下来利润大减。

12月不降呢,银行还能多吃一年的利差,这点小算盘倒是打得挺精,也能理解。

好在,22年五年期的LPR下调了三次,甚至公积金利率也降低了!

最新LPR报价数据显示,22年12月5年期LPR为4.3%,相较于21年12月的4.65%下降了35个基点。最新公积金利率数据显示,首套5年期以上公积金利率为3.1%,相较于之前的3.25%下降了15个基点。

利率下调,月供到底能降多少?可能有很多人还不明白怎么算。

所以我们经常会收到类似的提问↓

给大家简单举个例子就好理解了,我们的房贷利率是这样组成的:

商贷:LPR(浮动利率)+固定基点

公积金:固定利率

LPR由央行每月20日公布,固定基点则是你办贷款的银行自行决定的,这也是大家房贷利率有差别的原因。

房贷重定价日多为每年1月1日,是依据上年12月的最新利率,确定当年全年的存量房贷利率水平。

所以,只要商贷LPR或公积金利率上浮或下调,房贷利率就会在重定价日发生变化。

当然,还有一部分人曾经没转LPR,而是选择了商贷固定利率,房贷利率就不会变化哈,这次的降息也就沾不上边了

↑戳图片,可使用房贷计算器功能↑

我们来举个实际点的例子,下面3位都是首套房,选择30年等额本息贷款:

大壮:22年1月买房,商贷100万,他签的房贷利率为LPR(4.65%)+145BP=6.1%,月供6059元。

小壮:22年3月买房,商贷100万,他签的房贷利率为LPR(4.6%)+0基点=4.6%,月供5126元。

小小壮:22年6月买房,商贷60万,组合贷40万,他签的商贷利率为LPR(4.45%)+0基点=4.45%,公积金利率为3.25%,月供4763元。

请问,23年1月1日重定价日过后,他们的最新利率及月供是多少?

大壮:房贷利率为(4.3%)+145BP=5.75%,等额本息月供5835元,省224元。

小壮:房贷利率为(4.3%)+0BP=4.3%,等额本息月供4948元,省178元。

小小壮:商贷为(4.3%)+0BP=4.3%,公积金为3.1%,等额本息月供4710元,省53元。

这下明白了吧!看起来复杂,实际就是代入变动后的LPR和公积金利率就能算出最新的月供。

根据每个人贷款金额和当时利率来算,纯商贷的一月至少能剩下一顿火锅钱,一年下来就是几大千!

2021年上半年,首套最高约6.13%,二套最高约6.27%,成都的房贷利率在全国一直位列前茅。

没想到,一年多的时间,利率暴跌,让人始料未及。

利率降下来,对新上车的房友们而言,这一波红利的确是享受到了。

但即使LPR降了,固定基点可没降啊,特别是20年21年办的贷款,基本加了100多点!

不仅站到房价最高岗,还踩了高利率的坑,赔了房价又折了利息,冤大头没谁了

压力太大了,实在顶不住了,钱都拿去还贷了,哪儿还有余粮去消费?

所以,越来越多的存量房贷客户们呼吁:能不能给前两年的高房贷打个折啊!

这还真不是先例,早在08年,为应对金融危机,存量房贷利率真就打过折。

2008年10月27日,央行宣布,将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍降低为0.7倍。

这条政策一出,多家银行就宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折

08年存量房利率打折,加上连续5次降息,再加上“4万亿”经济刺激计划,我们熬过了上一波危机。

现在各行各业同样陷入困境,房地产更是冷的彻底,压力给到了银行这边。

但今时不同往日,22年经济严重萎靡,银行的业绩是越来越差了,看看央行发布的11月金融统计数据:

11月,人民币存款增加2.95万亿元,同比增长1.81万亿元。11月,人民币贷款增加2627亿元,同比减少4710亿元。

很明显,大家都在往银行里拼命存钱,贷款增长乏力。

银行靠啥盈利?不就是靠贷款出去赚利息嘛,但来贷款的越来越少,银行利润就难看了。

所以,银行已经吃到嘴里的肉,喊他再吐出来,可能性你觉得大么?

不仅如此,银行也变得越来越抠了,各种防着大家提前还贷。

一方面,办贷款的时候给你吹得好,提前还款每年随便多少次,并且没有时间限制。

结果贷款办下来一看,好家伙,提前还款每年只准还一次,还必须还满一年才允许提前还款。

↑戳图片,可查看提前还贷解读↑

另一方面,还在还款时各种卡流程,要么是预约要排队、要么是不让线上操作,吃相难看。

有的甚至还增加了提前还贷要产生违约金这一项,总之就是不能让煮熟的鸭子飞了。

太鸡贼了!办贷款的时候一定要仔细看合同细则,要不然只能吃哑巴亏。

的确有一大部分人希望银行给存量利率打折,我也想啊,但现实很残酷!

除非央行明确发话,否则想让银行主动打折,无异于天上掉馅饼。

总之,对于存量利率打折这事,我们还是别抱太大期望。

难道存量利率这么高,就只能自认倒霉吗?有没有办法降低利率啊?

方法倒是有,但都多少都有一些风险在。

我们也把市面上主流的3种降利率方法列出来,大家可以根据自己需求确定要不要选择。

方法一:转贷降息。

“利率6%,200万的房贷,贷后可以降为3.7%,省下几十万利息。”

看到这样的广告说辞,说实话太心动了,谁不想省钱呢,毕竟省到就是赚到。

说白了,这就是经营贷换了个马甲

房贷转经营贷全流程

的确能降利率,但这个是“灰色地带”,除了有风险,还有高额手续费,月供也高得吓人,毕竟一般只能贷5-10年。

前段时间,我们写了篇解读此类操作的文章,也给大家讲了其中的利弊,可以戳下图查看。

总之,这个业务很多中介在办理,但我们并不推荐,因为风险太高了。

↑戳图片,查看房贷转贷详细解读↑

方法二:提前还贷。

这方法比较适合手上有闲钱的,现在把钱存银行,那点利息太低了,不划算。

大额存单才3%左右,活期更是跌到了2%左右,还不如当年的余额宝,利率高的可以拿去提前还了。

一次性还个几十万,之后每个月的压力就小了,少些负债心里也踏实。

不过每个银行的规定不同,可能存在违约金,也可能要提前预约才能排上号,建议早点咨询下贷款银行。

方法三:带押过户。

盼了大半年,成都这周终于跟进带押过户政策,有几家银行已经可以操作了。

从某种意义上讲,可以帮助利率高位站岗的人群降利率。

↑戳图片,可查看解读↑

特别是正好打算卖房子的,不用花几万块找机构垫资,卖房操作更便捷。

比如你买的房子利率是6%,你把房子卖了,就会按照新的利率算,利率就是4.3%了。

当然,你可选择卖了之后重新买房,可以享受到最新的低利率。

也可以把房子转卖给家人朋友等,这里面的操作稍微复杂些,成都马上会更改投靠落户政策,家庭又能多一张房票了。

如果以上三种方法都不适合你,就只能等今年再降LPR了。

今年年初,特别是一季度,是经济恢复的重要节点。

在经济压力的大背景之下,为了促进信贷投放和楼市回暖,LPR下调的概率非常大。

↑戳图片,可查看23年成都楼市预测↑

预计一季度至少会下调一次,全年可能会有2-3次下调,累积降息幅度在15-20BP。

到时候,房贷利率来到4.1%左右,真正来到“历史最低点。

还有不少呼唤利率跌破4%的人群,可能就要失望了,降息空间已经很小了。

低于4%只有极少数小城市会执行,一二线城市大概率不会撕破这条底裤。

总之,虽然LPR的下调幅度不会太大,但明年还会有降息空间,苍蝇再小也是肉,大家可以期待下

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