刚刚!房贷利率下调50BP!又省大几千,买房人狂喜!(房贷利率降了月供为什么多了)
对背负贷款的“房奴”来讲,每年会有两个重要日子。
一个是每月的20号,这天公布的最新LPR报价,决定着明年的月供是升还是降。
另一个则是每年的房贷利率重定价日,一般为1月1日,没错,就是今天。
今天起,选择了LPR浮动利率或公积金,并且重定价日在1月1日的房贷人,都将迎来一次存量利率普降!
商贷LPR下调0.35%(调整后为4.3%)
公积金利率下调0.15%(调整后为3.1%)
累积下调了50BP!每个月的月供又能少还几百块,一年能省上千元!
如何算自己的最新的房贷和月供?存量利率还会不会再打折?有没有办法降利率?明年的LPR还会不会下降?
这些问题,今天一次性给大家讲清楚
刚刚过去的12月,的确让不少房贷人失望了。
最新的LPR报价连续4个月按兵不动,5年期依旧是4.3%,没降下来。
上个月各种利好消息那么多,高层说用金融手段支持自住需求,都在传继续下调利率,怎么银行玩不起?
没办法,如果12月调低LRR,银行1月就得调整存量房贷利率,一年下来利润大减。
12月不降呢,银行还能多吃一年的利差,这点小算盘倒是打得挺精,也能理解。
好在,22年五年期的LPR下调了三次,甚至公积金利率也降低了!
最新LPR报价数据显示,22年12月5年期LPR为4.3%,相较于21年12月的4.65%下降了35个基点。最新公积金利率数据显示,首套5年期以上公积金利率为3.1%,相较于之前的3.25%下降了15个基点。利率下调,月供到底能降多少?可能有很多人还不明白怎么算。
所以我们经常会收到类似的提问↓
给大家简单举个例子就好理解了,我们的房贷利率是这样组成的:
商贷:LPR(浮动利率)+固定基点
公积金:固定利率
LPR由央行每月20日公布,固定基点则是你办贷款的银行自行决定的,这也是大家房贷利率有差别的原因。
房贷重定价日多为每年1月1日,是依据上年12月的最新利率,确定当年全年的存量房贷利率水平。
所以,只要商贷LPR或公积金利率上浮或下调,房贷利率就会在重定价日发生变化。
当然,还有一部分人曾经没转LPR,而是选择了商贷固定利率,房贷利率就不会变化哈,这次的降息也就沾不上边了
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我们来举个实际点的例子,下面3位都是首套房,选择30年等额本息贷款:
大壮:22年1月买房,商贷100万,他签的房贷利率为LPR(4.65%)+145BP=6.1%,月供6059元。
小壮:22年3月买房,商贷100万,他签的房贷利率为LPR(4.6%)+0基点=4.6%,月供5126元。
小小壮:22年6月买房,商贷60万,组合贷40万,他签的商贷利率为LPR(4.45%)+0基点=4.45%,公积金利率为3.25%,月供4763元。
请问,23年1月1日重定价日过后,他们的最新利率及月供是多少?
大壮:房贷利率为(4.3%)+145BP=5.75%,等额本息月供5835元,省224元。
小壮:房贷利率为(4.3%)+0BP=4.3%,等额本息月供4948元,省178元。
小小壮:商贷为(4.3%)+0BP=4.3%,公积金为3.1%,等额本息月供4710元,省53元。
这下明白了吧!看起来复杂,实际就是代入变动后的LPR和公积金利率就能算出最新的月供。
根据每个人贷款金额和当时利率来算,纯商贷的一月至少能剩下一顿火锅钱,一年下来就是几大千!
2021年上半年,首套最高约6.13%,二套最高约6.27%,成都的房贷利率在全国一直位列前茅。
没想到,一年多的时间,利率暴跌,让人始料未及。
利率降下来,对新上车的房友们而言,这一波红利的确是享受到了。
但即使LPR降了,固定基点可没降啊,特别是20年21年办的贷款,基本加了100多点!
不仅站到房价最高岗,还踩了高利率的坑,赔了房价又折了利息,冤大头没谁了
压力太大了,实在顶不住了,钱都拿去还贷了,哪儿还有余粮去消费?
所以,越来越多的存量房贷客户们呼吁:能不能给前两年的高房贷打个折啊!
这还真不是先例,早在08年,为应对金融危机,存量房贷利率真就打过折。
2008年10月27日,央行宣布,将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍降低为0.7倍。这条政策一出,多家银行就宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折。
08年存量房利率打折,加上连续5次降息,再加上“4万亿”经济刺激计划,我们熬过了上一波危机。
现在各行各业同样陷入困境,房地产更是冷的彻底,压力给到了银行这边。
但今时不同往日,22年经济严重萎靡,银行的业绩是越来越差了,看看央行发布的11月金融统计数据:
11月,人民币存款增加2.95万亿元,同比增长1.81万亿元。11月,人民币贷款增加2627亿元,同比减少4710亿元。很明显,大家都在往银行里拼命存钱,贷款增长乏力。
银行靠啥盈利?不就是靠贷款出去赚利息嘛,但来贷款的越来越少,银行利润就难看了。
所以,银行已经吃到嘴里的肉,喊他再吐出来,可能性你觉得大么?
不仅如此,银行也变得越来越抠了,各种防着大家提前还贷。
一方面,办贷款的时候给你吹得好,提前还款每年随便多少次,并且没有时间限制。
结果贷款办下来一看,好家伙,提前还款每年只准还一次,还必须还满一年才允许提前还款。
↑戳图片,可查看提前还贷解读↑
另一方面,还在还款时各种卡流程,要么是预约要排队、要么是不让线上操作,吃相难看。
有的甚至还增加了提前还贷要产生违约金这一项,总之就是不能让煮熟的鸭子飞了。
太鸡贼了!办贷款的时候一定要仔细看合同细则,要不然只能吃哑巴亏。
的确有一大部分人希望银行给存量利率打折,我也想啊,但现实很残酷!
除非央行明确发话,否则想让银行主动打折,无异于天上掉馅饼。
总之,对于存量利率打折这事,我们还是别抱太大期望。
难道存量利率这么高,就只能自认倒霉吗?有没有办法降低利率啊?
方法倒是有,但都多少都有一些风险在。
我们也把市面上主流的3种降利率方法列出来,大家可以根据自己需求确定要不要选择。
方法一:转贷降息。“利率6%,200万的房贷,贷后可以降为3.7%,省下几十万利息。”
看到这样的广告说辞,说实话太心动了,谁不想省钱呢,毕竟省到就是赚到。
说白了,这就是经营贷换了个马甲。
房贷转经营贷全流程
的确能降利率,但这个是“灰色地带”,除了有风险,还有高额手续费,月供也高得吓人,毕竟一般只能贷5-10年。
前段时间,我们写了篇解读此类操作的文章,也给大家讲了其中的利弊,可以戳下图查看。
总之,这个业务很多中介在办理,但我们并不推荐,因为风险太高了。
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方法二:提前还贷。这方法比较适合手上有闲钱的,现在把钱存银行,那点利息太低了,不划算。
大额存单才3%左右,活期更是跌到了2%左右,还不如当年的余额宝,利率高的可以拿去提前还了。
一次性还个几十万,之后每个月的压力就小了,少些负债心里也踏实。
不过每个银行的规定不同,可能存在违约金,也可能要提前预约才能排上号,建议早点咨询下贷款银行。
方法三:带押过户。盼了大半年,成都这周终于跟进带押过户政策,有几家银行已经可以操作了。
从某种意义上讲,可以帮助利率高位站岗的人群降利率。
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特别是正好打算卖房子的,不用花几万块找机构垫资,卖房操作更便捷。
比如你买的房子利率是6%,你把房子卖了,就会按照新的利率算,利率就是4.3%了。
当然,你可选择卖了之后重新买房,可以享受到最新的低利率。
也可以把房子转卖给家人朋友等,这里面的操作稍微复杂些,成都马上会更改投靠落户政策,家庭又能多一张房票了。
如果以上三种方法都不适合你,就只能等今年再降LPR了。
今年年初,特别是一季度,是经济恢复的重要节点。
在经济压力的大背景之下,为了促进信贷投放和楼市回暖,LPR下调的概率非常大。
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预计一季度至少会下调一次,全年可能会有2-3次下调,累积降息幅度在15-20BP。
到时候,房贷利率来到4.1%左右,真正来到“历史最低点。
还有不少呼唤利率跌破4%的人群,可能就要失望了,降息空间已经很小了。
低于4%只有极少数小城市会执行,一二线城市大概率不会撕破这条底裤。
总之,虽然LPR的下调幅度不会太大,但明年还会有降息空间,苍蝇再小也是肉,大家可以期待下