人口老龄化会不会造成房价暴跌，进而引发金融危机？（人口老龄化影响房价）
根据联合国人口组织（WPO）的标准，在一个国家或地区，60岁以上人口占总人口的比例达到10%就表明这一国家或地区已步入老龄化社会，而全国老龄办的统计显示，截至二〇一九年末，我国60岁以上老人达2.53亿人，占比18.1%，预计到2050年时，60岁以上老年总人口将达到4.87亿，占总人口的34.9%，这意味着中国人口结构正面临严重的老龄化问题。
伴随人口老龄化而来的则是严峻的经济问题：劳动力供给的下降，消费、储蓄与投资的下降，产出的下降等。总之，人口老龄化将带来经济增长与发展速度的下行。不过，如果老龄化的负面影响止于我国实际经济增长率相对平稳减速，国人不必太过忧虑，因为这不过意味着我国潜在经济增长率的换挡下行，经济运行仍属平稳、健康，经济发展仍可持续。
然而，国内外已有不少研究初步证明，老龄化对一国股价、房价等资产价格会造成负面冲击。众所周知，在我国，自一九九八年“房改”以来，住房价格经历过几轮暴涨，现已价格高企，泡沫横生。
正常房价收入比约为5至6，而据上海易居房地产研究院二〇二〇年1月22日发布的《二〇一九年全国房价收入比报告》披露，截至二〇一九年底，我国城市全国商品住宅平均房价收入比为8.8，其中50个代表性城市房价收入比更是高达13.3。
那么，我国住房价格泡沫较大，遇到老龄化冲击，会不会造成房价暴跌，进而引发金融危机？这是值得国人高度关注的重大问题。此外，我国宏观杠杆率中的非金融企业杠杆率常年处于较高水平，虽然近年来“去杠杆”成果逐渐显现，但仍处于国际警戒线以上；政府杠杆率尚有上升空间，但政府杠杆率反映的是中央政府的负债情况，如果考虑到地方政府和地方融资平台的债务，政府部门的债务负担不一定还有足够的上升空间；
居民杠杆率也处于相对低位，但是近年来其上涨速度快且成为宏观杠杆率上升的主要驱动力，再进行横向比较，美国居民杠杆率上升最快的时间段在二〇〇〇年至二〇〇七年，这七年上升了28个百分点，而我国近年来居民杠杆率正经历快速上涨，从二〇〇八年到二〇一八年这十年间上涨了35个百分点，增速与美国增速最快的七年相当，需引起警惕。
总之，目前我国各部门债务负担较重，再加上面临老龄化的社会问题，而人口老龄化可能会给房价带来一定的冲击，此背景下，宏观杠杆率将会受到怎样的影响？金融体系的稳定性是否将遇到挑战？这也是值得思考的问题。
老龄化趋势下，年轻人的住房投资需求上升，这是因为根据生命周期理论，一个理性经济人会在自己可预见到的生命周期内平均地将自己一生的收入分配到各期消费中，在工作时间不变的前提下，当该理性经济人预期寿命变长，即老龄化程度加重时，将提高储蓄投资，关于储蓄投资，除了银行存款、股份投资、债券投资还有住房投资。
就目前中国经济金融发展态势看，住房投资的风险相对资本市场投资仍然较低，住房很可能仍然被部分年轻人当作投资品持有，故在老龄化影响下，年轻人需要增加财富以平滑整个生命周期内的消费，住房需求有增加的趋势。此外，我国的老龄化还伴随着少子化，即老年抚养比将上升，这进一步加重了年轻人负担，增加财富的动机又增强，投资住房的动机则随之增强。
一、概况
我国二十世纪八十年代开始强力推行的计划生育政策导致新世纪这一代人的生育率断崖式下跌，而人均寿命又在增长，这意味着我国正面临严峻的人口老龄化问题。当前我国住房价格泡沫较大，面临人口老龄化冲击后，会不会造成房价暴跌，进而引发金融危机？研究这一问题必须将老龄化冲击、住房价格与宏观杠杆率联系起来加以分析。
老龄化导致住房投资需求增加而导致的房价上升并不具备稳定性，拓展模型一由于添加了住房投资稳定性假设，这一假设强化了住房的投资品属性效应并保证了房价变化的稳定性，去掉该假设，构建更符合现实情况的拓展模型二并进行仿真模拟，发现我国老龄化下住房投资品属性效应大于商品属性效应，且人口老龄化导致住房投资需求上升从而推高的房价终将下跌。
结合两个拓展模型的仿真模拟结果可知，如果我国的制度和政策调控继续保持住房的投资品属性，则当“白发浪潮”来袭时，即当面临老龄化冲击时，房价可能上涨后下降，即经历一个房价泡沫积累与破灭的过程，并且在此过程中，宏观杠杆率尤其是居民杠杆率与非金融企业杠杆率会随房价同涨同跌，同时政府部门债务风险将持续升高，这将给金融体系稳定性带来巨大挑战，这是我国正面临的人口老龄化问题最为严峻的后果。
而且，随着老龄化程度加重，老龄化下的住房投资品属性效应会越大，即当老龄化程度处于更高水平时，进一步的人口老龄化将催生出更大的房价泡沫，宏观杠杆率会上涨得更多，这是十分不利于我国金融环境稳定的，一旦房价泡沫破灭，可能会引发金融危机。此外，在我国跑步进入老龄社会的过程中，住房供给冲击造成房价下降的影响会增强，这也是不利于金融稳定的因素之一。
二、建议
针对以上，提出三条对策建议：首先，我国必须高度重视“以房养老”政策的完善与推广。在老龄化背景下，我国必须坚决运用住房制度、住房政策和其它配套政策强化“房住不炒”观念，从而稳定房价和宏观杠杆率尤其是居民杠杆率，防止在人口老龄化过程中杠杆率大起大落，房价暴涨暴跌。
相关政策方面尤其需要优化“以房养老”政策，该政策也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押出去，定期获取一定数额的养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式，老人去世后，银行或保险公司将住房使用权收回，这种养老方式可作为完善养老保障机制的一项重要补充。
该政策能将老龄化引起的住房投资需求尽可能地抑制在最低水平，而的研究结论显示老龄化将引起住房的投资需求上升，这意味着该政策能在我国老龄化进程中起到很好的稳定资产价格的作用。
但是，目前我国“以房养老”政策力度较弱，可行性不强，群众认可度不高，这主要是因为该政策在很大程度上需要进一步的完善，比如，在法律保障方面该政策需要民政部门、房管部门、人社部门、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和实施细则才可能得到有效推广，并且政府相关职能部门还应加强舆论宣传工作，以帮助广大居民形成“以房养老”的合理预期，毕竟人们对一项政策的了解与信任非一朝一夕之功。
其次，从创新、对外开放、监管等多方面完善金融市场，为居民营造良好的投资环境。我国还需进一步加快金融市场的发展，尤其要大力发展和完善资本市场，把握金融对外开放时机，促进金融理财产品的开发，拓宽居民投资渠道；
同时，还需加强金融市场的监管，营造一个良好的投融资环境，这有利于促使更多居民参与到多渠道投资，多渠道获得财产性收入，而不是仅仅盯住住房投资的渠道来提高生命周期内总财富总量。在老龄化进程中，拓宽居民的投资渠道并提供相应保障，无论对于减轻个人养老压力与国家财政压力，还是经济增长与金融稳定方面都是十分有意义的。
最后，通过宏观审慎监管政策、普惠金融政策和税收政策的协调实施促进资金更多流向实体经济。资本市场的日益完善有助于缩小资本套利空间，有助于引导资金从房地产市场流向实体经济，且实体经济的盘活有助于经济体应对老龄化带来的负面冲击，房地产市场的超额利润压缩可减弱居民“炒房”热度，有利于稳定房价乃至整个金融体系的稳定性。
