房价下跌是如何摧毁金融系统的？（房价下跌是如何摧毁金融机构的）

房地产是周期之母，十次危机九次地产。

在海内外危机中，房地产都扮演了举足轻重的作用，但大多数人可能并不知道，房地产是如何摧毁一个国家的金融系统的，下面我们简单聊一聊。

房地产与其他资产有着巨大的差异，那就是杠杆化与规模化。有的资产有杠杆，但规模有限，有的资产规模很大，但杠杆有限，有的资产有杠杆也有规模，但集中在少数人手中。

只有房地产，又有杠杆、又有规模，还分散化。一旦房地产市场出了问题，影响的范围之广、力度之大，都足以酝酿出一场大危机，但房价的下跌是如何传导的呢？这是一个很有意思的问题。

我们先来描述一下，房地产市场价格上涨的过程。

房地产价格的上涨属于大多属于凭空创造财富，因为什么都没有变，变的只是价格。因此大量的人通过持有房产，实现了财富增值，房地产的增值效应，会吸引大量的资本和人员进入房地产市场，导致其他实体资产的资本和人力稀缺，从而带来投资收益率下降。

与此同时，大多数人的财富通过房产价格得以上升，家庭净资产得以扩张，这种现象会助长消费者的消费欲望。这种消费产生需求，短期供不应求，带动价格上升，进一步刺激生产。

随着商品价格的上涨，通胀上升，为了应对通胀，央行不得不加息，生产成本越来越高，资金成本也越来越高，企业利润开始走下坡路，开始裁员。收入下降导致需求减少，房贷压力骤然增加。

在房价上涨这个过程中，生产逐步下滑，消费逐步增加，直到生产大于消费之后，压力随之而来。不过，等到天平倾斜到一定程度后，生产大于消费，供不应求，引发通胀，利率进一步提高到一定程度后，房价才会真正开始下跌。

2020年美国的这一轮房价上涨过程就比较典型，美联储通过巨量宽松大量创造需求，房贷成本下降，供给一定的情况下供不应求，带来房产价格的迅速上涨，而房价的上涨又会进一步提高成本，引发通胀，目前美国CPI中房租的作用正在逐步显现。美联储不得不开始加息，投资成本上升，房价将面临巨大的压力。如下图所示，2020-2022年，美国房价指数在短短三年中上涨了40%。

至于房价下跌会产生什么影响？我们还是从企业、居民和政府，三个角度来看看房价下跌会如何冲击金融系统。

→ 居民端

当居民收入下降时，家庭净资产会缩水，债务压力增加。

一部分居民会选择减少消费，而一个人的消费就是另一个人的收入，会影响到整体需求。或者是减少储蓄，通过抛售股票资产的方式获得现金流来偿还房贷，这就会造成其他金融资产价格的下跌。

少部分居民无法按期偿还债务，就形成了坏账。当银行的房贷坏账累积到一定程度后，银行自己的现金流就会出现问题。要么大量拆借，要么减少贷款，都会实际上提高短期利率。利率的上升，又造成了债券价格的下跌。

如果价格下跌过多，甚至还会引起大面积停贷。举例来说，一套房产价值200万，首付50万+150万本金+100万利息。当房产价格下跌到150万时，却需要支付150万本金和100万利息，这相当于给别人打工。这时候，很多人就会选择停供。停供就会导致银行系统的现金流大量短缺，利率快速升高。美国的次贷危机中，就因这种情况而出现了大量的断供。

另外，房价下跌本身也会造成房产交易的减少，进而影响房地产行业相关人员的收入，而这个群体是比较庞大的，如建筑、房产经纪、钢铁、水泥、有色等等。

所以，房价下跌会降低居民收入，降低家庭净资产，增加居民债务压力，减少支出，进而带来总需求下滑。同时，也会迫使居民抛售金融资产，以拯救家庭资产负债表。

→企业端

当房价下跌时，持有房产的企业净资产会缩水，房价下跌带来的需求冲击又会进一步对企业的利润率形成影响，同时短期利率的升高也会提高企业融资成本。

还有一些金融企业，如投资类的企业，因为资产价格的下跌以及利率的上升，而面临赎回，如果企业面临大规模违约或者杠杆投资失败，会面临破产的危险。比如2008年雷曼兄弟持有的大量房地产抵押证券，全年总计减值172亿美元，造成了巨大的现金流窟窿。

同样地，也有很多公司将自己的股票质押，一旦股票价格大幅下降，公司需要增加质押或者还款，进一步加大企业的现金流压力。一旦这些公司破产，那么借钱给这些企业的金融机构，将面临巨大的资产减值。特别是房地产开发企业，资金主要来源于房产的抵押，一旦房价出现大幅下跌，就会出现大量的窟窿。这也是为什么，国内对房地产下跌如此管控的原因之一。

总的来看，房价下跌对企业的影响主要通过两个渠道，一是需求降低带来净利润下滑，二是资产价格下跌、融资成本上升，带来资金流问题。

→ 政府端

房价下跌带来的冲击，会导致失业率快速上升，企业需要支付更多的失业金，同时政府持有的资产也会因价格下跌，而出现净值回落，同时利率上升带来更高的利息负担，负债端压力也会加大。

同时，由于房地产带来整个社会的需求下行，企业经营规模可能会下降，企业的收入所得可能也会下降。因此，收入减少，支出增加，政府赤字会扩大。

政府是房价下跌过程中，最有可能成为拯救者的角色。因为房产冲击首先造成的是流动性危机，而央行具有无限印钞的权力，可以提供无限流动性。但是并不是所有国家都有能力解决这个问题。

政府印钞得看其经济成色，否则印钞只能导致货币贬值，资产外逃，国内资产短缺，价格进一步下跌，陷入危机之中。在不带来大面积贬值的情况下，印钞才是解决之道，否则货币贬值就很难熬。过去美国一直是这样做的，因为美国的国力是最强的，外部资金愿意去美国接盘。

总的来看，在金融中，房地产价格是波动相对比较小的资产，向下风险更小一些，因此被很多权益资产投资者当作是资产之锚。当这个锚变得不稳定的时候，会连带着所有与之锚定的资产出现不稳定状态。

人们在面对价格大跌的时候，会更加谨慎投资与消费，这就造成金融系统的流动性紧缺，所以房价下跌对金融系统最直接的冲击就是流动性危机，其次是失业问题。

不过，房价下跌并不一定总会造成灾难性的影响，其影响与此前的房产泡沫大小有极大的关联。

当房价泡沫越高的时候，房价下跌对金融系统造成的冲击越严重，因为资产价格打折的幅度越高，下跌的幅度越大越容易引起恐慌，进一步压低资产价格。由于房产是杠杆商品，通过房产杠杆的放大，资产价格的波动会在链条的另一头会进一步放大。

在供应链中，有一种牛鞭效应，即顾客需求的波动会在供应商订货量端放大，同样地，金融系统中，房地产价格的波动就像海底的地震一样，会有牛鞭效应，进而引发海啸。

现代房产本质上是一种金融产品，并不是以成本计价，而是取决于其对未来收入增长的预期，这一点和股票很相似。但是房产本身又具有居住的功能，且通常只有一套房，只要购房者的现金流可以支撑房贷，一般卖出的动机会很少。

因此，相比较股票而言，房产价格的波动性要更弱，只有当人们对未来的预期相当悲观时，或者房产价格远超过价值，房价才会大面积下跌。

房产持续下降，对金融系统的冲击首先表现在流动性上，但央行可以提供流动性解决这个问题，从更长的时间周期来说，房价价格的下跌造成的冲击绝不止于此：

第一，打击信心。投资与消费信心大幅下滑，经济进入通缩。日本房产泡沫破裂后，长期陷入通缩就是一个很好的例子。

第二，大面积失业。房地产繁荣塑造了大量新的职业，而很多实体产业因为高房价、高人力成本而被掏空，一旦依赖于房地产的就业消失，将会面临大规模的失业问题。

房地产对经济的冲击，本身还是要看国家经济。比如泰国当时的房地产泡沫破裂很严重，主要是因为其经济结构中旅游业、农业占比过高，受金融系统的影响较大，而金融业也是如此。日本房地产泡沫，主要与日本的人口老龄化，以及中国的崛起息息相关。

须知，房地产价格的波动只会加速某种趋势，并不能从根本上改变什么，关键还是看经济体是否健康。